Leibrente Haus verkaufen – Wohnen bleiben – Zusätzliche Rente kassieren

Du bist Hausbesitzer und planst deine Altersvorsorge? Dann beziehe auch dein Haus in die Planung ein. Die Leibrente ist eine Möglichkeit, um Immobilienverkauf und Rente zu verbinden. Sie kann deine Altersvorsorge gut ergänzen.

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Intro

Leibrente: Prinzip, Berechnung, Vor- und Nachteile

Bist du im Rentenalter stolzer Besitzer einer Immobilie, kannst du damit deine Altersrente aufbessern. Durch die „Rente in Stein“, also die Leibrente, verkaufst du dein Haus oder die Eigentumswohnung und lässt dir das Geld als lebenslange Rente auszahlen. Gleichzeitig sicherst du dir als Immobilienverkäufer ein Wohnrecht – du kannst also weiter im Haus wohnen bleiben.

Drei Fakten zur Leibrente

  1. Die Leibrente kann sich für Menschen im Ruhestand lohnen, die ihre Renteneinkünfte aufbessern möchten.
  2. Sie berechnet sich aus dem Verkaufspreis der Immobilie, abzüglich des Werts des lebenslangen Wohnrechts.
  3. Das Wohnrecht wird dabei bei der Höhe der Rentenzahlungen berücksichtigt.

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Was ist das überhaupt?

01 Grundprinzip der Leibrente: Haus verkaufen – Rente und Wohnrecht sichern

Die Leibrente ist eine Sonderform des Immobilienverkaufs. Sie funktioniert so:

Du als Eigentümer verkaufst deine Wohnimmobilie – ein Haus oder eine Eigentumswohnung – an einen Dritten und vereinbarst mit ihm ein lebenslanges Wohnrecht. Statt des Verkaufspreises verpflichtet sich der Immobilienkäufer, dir eine monatliche Rente zu zahlen. Alternativ sind auch höhere Teilzahlungen, zum Beispiel pro Quartal oder Jahr möglich. Du kannst weiterhin wohnen bleiben, Eigentümer bist du jedoch nicht mehr.

Durch den Übergang des Eigentums an den Dritten muss dieser in der Regel für die Instandhaltung der Immobilie sorgen sowie die Grundsteuer und weitere Gebühren übernehmen.

Neben der Leibrente mit Wohnrecht und lebenslanger Rentenzahlung gibt es das Modell der Zeitrente. Auch hier gilt als Konstante das lebenslange Wohnrecht. Der Zeitraum der Rentenzahlung ist dagegen variabel und wird vertraglich festgelegt, zum Beispiel auf 20 Jahre.

Anja
Anja
Expertin für Altersvorsorge

Folgende Formen sind in Deutschland gängig:

 

Neben Leibrente und Zeitrente gibt es noch eine dritte Form der Immobilienverrentung: die sogenannte Umkehrhypothek. Dabei wird die Immobilie nicht an einen Dritten verkauft, sondern mit einem Kredit beliehen. Das kann über eine Bank oder eine Versicherung realisiert werden.

Die Immobilie bleibt somit weiter in deinem Besitz, die Bank zahlt hingegen über den Kreditzeitraum Renten aus. Dadurch baut sich eine Kreditsumme auf. Diese wird nach Ende der Laufzeit mit dem Verkauf der Immobilie beglichen.

Für wen ist das was?

02 Leibrente vs. Immobilienverkauf: Für wen lohnt sich das Rentenmodell?

Immobilienbesitzer haben die Wahl zwischen der Leibrente und dem konventionellen Immobilienverkauf an. Mit Letzterem erzielst du in der Regel höhere Erlöse. Das Modell der Leibrente lohnt sich daher vor allem in folgenden Fällen:

  • Die Immobilie soll einen regelmäßigen Erlös abwerfen, du möchtest aber auch nach Veräußerung im Haus wohnen bleiben
  • Du willst keine weiteren Investitionen in das Haus tätigen (zum Beispiel Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten), jedoch darin weiter wohnen bleiben
  • Deine gesetzliche Altersrente ist sehr niedrig und es besteht keine weitere private Altersvorsorge, sodass du im Ruhestand finanzielle Mittel brauchst
  • Die Immobilie soll zu Lebzeiten an deine Nachkommen gehen, ohne dass eine Schenkungssteuer fällig wird
  • Deinem Lebenspartner soll nach deinem Ableben ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden, das auch durch den Erbfall nicht außer Kraft gesetzt wird
  • Du als Hauseigentümer weißt bereits, dass du deine Immobilie nicht vererben kannst oder wirst, sodass alle Ersparnisse am Lebensabend aufgebraucht sein sollen

Rentenhöhe

03 Wie berechnet sich die Höhe der Leibrente?

Bei der Berechnung der Höhe der Leibrente kommt es auf zwei Faktoren an:

  • Verkehrswert der Immobilie
  • Wert des lebenslangen Wohnrechts

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt an, welcher Preis mit dem Verkauf voraussichtlich erzielt wird. Für die Immobilienbewertung wird in der Regel ein unabhängiger Gutachter hinzugezogen.

Der Wert des lebenslangen Wohnrechts errechnet sich aus der statistischen Lebenserwartung des Rentenempfängers. Er wird mit einer einfachen Formel berechnet:

Fiktive Jahresmiete x statistisch ermittelte Lebenserwartung des Empfängers = Wert des lebenslangen Wohnrechts

 

Bei der Ermittlung der Leibrente wird dieser Wert vom Immobilienwert abgezogen. Es ergibt sich also folgende Formel:

Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = Leibrente (Gesamtbetrag)

Zahlen und Prozente

04 Muss die Leibrente versteuert werden?

Ja, die Leibrente gehört zu den Einkommen, die steuerpflichtig sind. Die gute Nachricht ist: Bei der Leibrente musst du nur den sogenannten Ertragsanteil versteuern. Dies regelt das Einkommensteuergesetz (EStG § 22). Wie hoch dieser Anteil ist, hängt von deinem Alter zu Beginn der Leibrente ab.

Die Übersicht zeigt in Auszügen, welcher Ertragsanteil für welches Alter gilt (die komplette Tabelle findest du im Gesetzestext):

Alter in Jahren zu Beginn der RenteErtragsanteil in Prozent
65 / 6618
6717
6816
69/7015
7511
78/799
808
855
Ab 971

Du siehst: Je älter du bei Beginn der Leibrente bist, desto niedriger ist der Besteuerungsanteil.

Beispiel: Angenommen, du bist 70 Jahre, wenn du deinen Vertrag zur „Rente in Stein“ abschließt. Deine monatliche Leibrente beträgt 790 Euro. Dann musst du 15 Prozent davon versteuern, also 118,50 Euro. Die Berechnung erfolgt über deinen persönlichen Steuersatz. Sagen wir, dieser liegt bei 20 Prozent. Dann sind 23,70 Euro (20 Prozent von 118,50 Euro) an Steuern fällig.

Je nachdem, wie hoch deine gesamten Einkünfte als Rentner sind, musst du vielleicht auch gar keine Steuern zahlen. Das wäre der Fall, wenn deine Gesamtrente unterhalb des Grundfreibetrags liegt. 2023 liegt dieser bei 10.908 Euro pro Jahr.

Jetzt geht’s ins Detail

05 Welche Punkte muss der Vertrag zur Leibrente enthalten?

Eine Leibrentenvereinbarung kannst du als Verkäufer mit Privatpersonen schließen. In der Regel sind das nahestehende Bekannte oder Verwandte.

Darüber hinaus gibt es gewerbliche Leibrentenanbieter, also Unternehmen, die sich auf den Aufkauf und die Verrentung von Immobilien spezialisiert haben. Zu guter Letzt bieten auch einige wenige Stiftungen in Deutschland eine Leibrente an.

Egal ob privater oder gewerblicher Verkauf, du solltest dich unbedingt bei der Vertragserstellung von Experten beraten lassen.

 

Folgende Aspekte müssen in dem Leibrentenvertrag geregelt sein:

  • (lebenslanges) Wohnrecht
  • Kaufpreis der Immobilie sowie die Zahlungsmodalitäten
  • Höhe der gezahlten Leibrente
  • Empfänger der Leibrente im Falle eines vorzeitigen Ablebens
  • Wertsicherungsklausel, die gegen Inflation schützt
  • Zuständigkeit bei Renovierungen & Gebühren
  • Finanzieller Ausgleich bei vorzeitiger Aufgabe des Wohnrechts
  • Möglicherweise Nießbrauchrecht, das das Wohnrecht auch nach Auszug sichert

Pro & Contra

06 Die Vor- und Nachteile der Leibrente im Überblick

Zusammenfassend findest du in der nachfolgenden Übersicht die Vor- und Nachteile der Leibrente auf einen Blick:

Vorteile LeibrenteNachteile Leibrente
Möglichkeit zur Renten­aufbesserungVerlust des Eigentums
Lebenslanges Wohnrecht in der eigenen ImmobilieRegulärer Immobilien­verkauf hat höheren Erlös
Abgabe von Pflichten und finanziellen Lasten (wie Instand­haltungen, Grundsteuer)Versteuerung der Leibrente je nach Alter zwischen 1 und 18 Prozent
Wegfall der Schenkungs­steuerRisiko: Zahlungs­unfähigkeit des Käufers
Gute Möglichkeit zur Absicherung des LebenspartnersOhne Nießbrauch­recht erlischt das lebenslange Wohnrecht bei Auszug
Zweit­nutzung geschaffener Werte – vor allem relevant, wenn nichts vererbt werden soll

Was alle immer wieder wissen wollen

Häufige Fragen zur Leibrente

Hast du noch Fragen? Meld dich gerne bei uns

Zuletzt aktualisiert am: 21.04.2023

Autor des Beitrags

Anja
Expertin für Altersvorsorge