Streit zwischen zwei Personen
Jenny Gebel
Jenny Gebel

Online-Redakteurin

Abmahnung zwischen Vermieter und Mieter: Das sollten Betroffene wissen

Eine Abmahnung vom Vermieter macht klar: um das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter steht es nicht besonders gut. Ein Konflikt liegt in der Luft, der geklärt werden muss – damit es nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses kommt. Falls keine Lösung gefunden wird, kann der Fall vor Gericht landen. Eine Rechtsschutzversicherung sorgt dafür, dass die Kosten für eine Verhandlung nicht explodieren.

Abmahnung – wenn der Segen zwischen Vermieter und Mieter schief hängt

Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter gehören für viele Menschen zum Alltag. Dabei geht es jedoch meist um schwer nachvollziehbare Mieterhöhungen, eine kaputte Heizung oder einer Kündigung wegen Eigenbedarf. Hält sich eine der Parteien nicht an die im Mietvertrag getroffenen Regelungen, zieht dies über kurz oder lang eine Abmahnung mit sich. Dies kann nicht nur vom Vermieter kommen. Auch der Mieter kann damit die gelbe Karte zeigen.

Inhaltsverzeichnis:

Was ist eine Abmahnung im Mietrecht?

Der unterschriebene Mietvertrag ist oft der Anfang der neuen Wohnung. Er regelt die Vereinbarungen und Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter:

  • die Höhe der Miete,
  • auf welches Konto die Zahlung wann eingehen soll und
  • welche Rechte und Pflichten die beiden Vertragsparteien haben was Reparaturen und anderes betrifft.

Verstößt der Mieter über einen längeren Zeitraum gegen diese Vereinbarungen, kann der Vermieter ihn darauf aufmerksam machen. Außerdem kann er fordern, dass dieses vertragswidrige Verhalten in Zukunft unterbleibt. Er tut dies schriftlich in Form einer Abmahnung. Darin erklärt er, welche Verhaltensweisen des Mieters nicht den Vereinbarungen des Mietvertrags entsprechen, wann und wie oft sie vorgefallen sind. Weiterhin stellt er klar, welche Maßnahmen er ergreifen wird, falls es zu keiner Veränderung kommen sollte.

Übrigens:

Das Recht auf Abmahnung haben beide Parteien, die den Vertrag unterschreiben. Auch der Mieter kann den Vermieter abmahnen, wenn dieser seine Vertragsverpflichtungen nicht erfüllt. Dazu mehr im letzten Abschnitt.

Wann darf der Vermieter den Mieter abmahnen?

Eine Abmahnung darf der Vermieter nur aussprechen, wenn der Mieter gegen die vereinbarten Regeln aus dem Mietvertrag verstoßen hat. Die Gründe aus dem Abmahnungsschreiben müssen sich daher klar aus dem Vertragsdokument ableiten.

Häufige Gründe für eine Abmahnung durch den Vermieter

Die abgemahnten Mieter sollten genau prüfen, ob die Vorwürfe gerechtfertigt sind. Das ist vor allem dann ratsam, wenn der Vermieter mit sofortiger Kündigung droht.

Die Einhaltung der Hausordnung kann er beispielsweise nur einfordern, wenn diese ein Bestandteil des Mietvertrages war. Auch das Verbot der Haustierhaltung, welches in vielen Mietverträgen auftaucht, wird in der Praxis nicht so streng ausgelegt, wie der Text im Mietvertrag vermuten lässt. So ist die Haltung von Kleintieren wie Meerschwein und Wellensittich durchaus erlaubt und nicht von dem Abmahnungsrecht betroffen. Bei Hunden muss der Vermieter nachweisen, dass das Tier den Hausfrieden und die Ordnung stört.

Kann sich der Mieter rechtlich gegen eine Abmahnung wehren?

Eine Abmahnung ist nur eine Vorwarnung vor einer Kündigung. Sie macht den Mieter auf ein Fehlverhalten aufmerksam, verletzt aber seine Rechte nicht. Er kann sich daher rechtlich nicht gegen diese Maßnahme wehren oder eine Rücknahme der Abmahnung fordern.

Sollte sich der Konflikt zuspitzen und eine Kündigung sowie eine Klage drohen, kann eine Mietrechtsschutzversicherung sinnvoll sein. Diese sichert Mieter vor hohen Kosten bei Rechtsstreitigkeiten ab.

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Was folgt nach der Abmahnung?

In dem Abmahnungsschreiben kündigt der Vermieter die Maßnahmen an, die er ergreifen wird, sollte der Mieter das vertragswidrige Verhalten nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes einstellen. In der Regel handelt es sich dabei um eine fristlose Kündigung. Häufig ist die Abmahnung eine Voraussetzung, bevor der Vermieter das Vertragsverhältnis auflösen kann. Der Mieter soll so die Möglichkeit erhalten, sein Verhalten zu ändern oder seinen Standpunkt zu erklären.

Einige Situationen rechtfertigen jedoch eine sofortige Kündigung ohne vorausgehende Abmahnung. Dazu zählen diese Beispiele:

 

Dies haben bereits mehrere Gerichtsurteile bestätigt. Die Richter sehen Bedrohungen und Beleidigungen als Vertragsverletzungen an, die eine sofortige Kündigung des Mietvertrages ohne Abmahnung begründen.

Was tun bei Abmahnung und Kündigung des Vermieters?

Ob Abmahnung oder Kündigungsdrohung: Ruhe bewahren ist immer ein guter Rat. Oft lässt sich Konflikt durch einen offenen Austausch klären. Sollte die Abmahnung unbegründet sein, lohnt es sich, eine rechtliche Beratung einzuholen. Auch bei einer Kündigung hat ein Mieter verschiedene Rechte, die seine Position im Streitfall unterstützen.

Wann darf der Mieter den Vermieter abmahnen?

Viele Mieter wissen nicht, dass auch sie den Vermieter abmahnen und die Einhaltung der Regelungen im Mietvertrag einfordern können. So muss dieser dafür sorgen, dass der Wohnraum was Heizung, Fenster und Wasser- und Stromversorgung betrifft, einen bestimmten Standard erfüllt. Der Mietvertrag legt fest, für welche Reparaturen der Vermieter verantwortlich ist.

Wenn der Vermieter beispielsweise nach mehreren Aufforderungen nicht dafür sorgt, dass in einem Wohnhaus der Wasseranschluss einwandfrei funktioniert, ist eine Abmahnung durch die Mieter gerechtfertigt.

Folgende Punkte sind dabei zu bedenken:

  • Eine mündliche Form ist möglich, die schriftliche Variante ist ein besserer Nachweis, falls es zu einem gerichtlichen Streitfall kommt.
  • Das Schreiben muss den Grund für die Abmahnung klar nennen, eine angemessene Frist zur Verbesserung bieten sowie die Maßnahmen nennen, die bei weiterem Verstoß der Absprachen getroffen werden.
  • Die Aufforderung sollte direkt als „Abmahnung“ bezeichnet sein.

Als angemessene Frist gelten etwa zwei bis vier Wochen – je nach Abmahnungsgrund. Lässt der Vermieter die gesetzte Frist tatenlos verstreichen, können Mieter als Konsequenzen eine Mietminderung durchführen oder die Kündigung des Mietvertrags fordern. Dies muss in der Abmahnung klar angekündigt werden.

Da Konflikte und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern nicht ausgeschlossen sind, ist eine rechtliche Hilfe ratsam. Ein Mietrechtsschutz sichert Mieter vor hohen Kosten, falls es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. Die Kostenübernahme der fachlichen Beratung durch erfahrene Anwälte bei Abmahnung oder Kündigung ist ebenfalls ein Teil dieser Leistungen. Die Kosten für eine solche Rechtsschutzversicherung sind relativ günstig und zahlen sich im Streitfall schnell aus.

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