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Zwangsversteigerung: Durch richtiges Verhalten oft vermeidbar

Niedrige Bauzinsen motivieren viele Menschen dazu, ein Eigenheim zu erwerben. Doch der Traum von den eigenen vier Wänden hat so mache Familie schon in den finanziellen Ruin geführt. Denn wer die Finanzierung zu knapp plant, steht schnell vor einem Geldproblem. Damit dies nicht zu einer Zwangsversteigerung führt, können Immobilienbesitzer auf einige Tipps zurückgreifen.
Eine Zwangsversteigerung ist mit den richtigen Tipps oft vermeidbar
Dr. Martin Ludwig ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Beim Wort Zwangsversteigerung wird vielen Immobilienbesitzern Angst und Bange. Sie wird immer dann eingeleitet, wenn Eigentümer ihren Kredit bei der Bank langfristig nicht mehr zahlen können. Doch bis das Eigenheim zwangsversteigert wird, müssen zunächst einige Dinge schiefgelaufen sein. Solche verheerenden Fehler kann man mit einigen Tipps jedoch einfach vermeiden.

Dazu bedarf es meist der Hilfe eines Anwalts, weiß der Experte für Immobilienfragen, Dr. Martin Ludwig von der Rechtsanwaltskanzlei Stirnweis, Stege & Collegen. Im finanzen.de-Interview gibt der Fachanwalt Eigentümern und  Menschen, die es werden wollen, wertvolle Tipps, wie sie ihren Immobilienerwerb von Beginn an richtig planen und was sie unternehmen müssen, falls sie einmal in eine finanzielle Schieflage geraten. 

Durch Schicksalsschläge wie den Tod des Ehepartners kann die finanzielle Planung einer gemeinsam erworbenen Immobilie schnell in Schieflage geraten. Wie können sich Eheleute im Vorhinein vor Zahlungsengpässen im Todesfall des Partners absichern?

Dr. Martin Ludwig: Eine gute Krisenvorsorge beginnt bereits bei den Finanzierungsplanungen vor der eigentlichen Investition. Wir sehen immer wieder, insbesondere in Zeiten, in denen ein Kredit „günstig“ ist, dass sich Immobilienerwerber bis an die Vergabegrenzen der Finanzinstitute verschulden. Sie selbst prüfen meist gar nicht, ob sie die eingegangenen Verpflichtungen stemmen können.

Sich Grenzen zu stecken, ist jedoch wichtig. Dazu gehört es, Sicherungen einzukalkulieren, langfristig zu denken und die Finanzplanungen einem Stresstest zu unterziehen, der auch Krisenszenarien berücksichtigt. Wer finanziellen Spielraum hat, sollte die Planung lieber weit unterhalb des maximal Möglichen halten und einen Puffer lassen.

Alle Eventualitäten kann zwar niemand voraussehen. Von der Versicherungsbranche werden für Krisenfälle aber kluge und auch finanzierbare Produkte angeboten, wie zum Beispiel die Risikolebensversicherung oder die Restschuldversicherung für den Todesfall. Die Kosten hierfür sollten unbedingt mitbedacht werden. Ich persönlich würde mich von einem unabhängigen Finanzberater auf Honorarbasis beraten lassen und diese Investition für eine solide Finanzstruktur nicht scheuen. Zu der guten Planung gehört übrigens auch, nur attraktive Immobilien zu erwerben – dabei kommt es vor allem auf eine gute Lage an.

Welche Möglichkeiten haben Immobilienbesitzer, wenn sie ihren Kredit nicht mehr zahlen können?

Dr. Martin Ludwig: Wenn es zum Krisenfall kommt, gibt es aus meiner Erfahrung nur eine Möglichkeit: Man muss möglichst frühzeitig mit dem kreditgebenden Unternehmen ins Gespräch kommen. Mein Eindruck ist, dass die Banken in den allermeisten Fällen kooperationsbereit sind. Denn sie haben grundsätzlich kein Interesse daran, dass die vergebenen Kredite notleidend werden, da hierdurch die Rendite des Instituts leiden kann.

In Fällen von vorübergehenden Zahlungsengpässen lassen sich gute Lösungen finden. Insbesondere kann eine Senkung der monatlich zu zahlenden Rate eine Entlastung bringen.

Schwierig wird es immer dann, wenn der Kreditnehmer aus Angst vor den Folgen einfach gar nichts tut. Dadurch wird es oft finanziell so eng, dass er dem Kreditinstitut nichts mehr anbieten kann, was problemlösend wirken könnte.

Wird der Kredit von der Bank erst einmal gekündigt, wandert die Angelegenheit vom Kreditsachbearbeiter in die Rechtsabteilung. Dann ändert sich die Grundhaltung des Kreditinstituts: Während vorher alles auf Erhaltung eines bestehenden Vertrags angelegt ist, kommt nun die Strategie ins Spiel, wie die Bank aus dieser Situation mit möglichst wenig Schaden herauskommt. Der Ton wird also rauer und die Bandagen werden härter.

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Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Dr. Martin Ludwig: Zwangsversteigerungen werden immer auf Antrag eines Gläubigers durchgeführt. Solche Anträge können nur gestellt werden, wenn der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel vorlegen kann. Darunter versteht man beispielsweise ein Urteil oder eine notarielle Urkunde. Wird die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragt, kommt das Verfahren in Gang.

Der Schuldner erhält dann eine Rechtsbelehrung, in der er über die Möglichkeit informiert wird, innerhalb einer Frist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Dieser Antrag kann für den Schuldner dann erfolgreich sein, wenn er glaubhaft machen kann, dass er binnen sechs Monaten die fälligen Forderungen ablösen, also den Kredit umschulden kann.

An dieser Stelle kann man also immer noch versuchen, zeitweilige Zahlungsengpässe im Verhandlungsweg zu lösen, wenn auch bereits unter dem Druck des laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens.

Spätestens ab diesem Moment kommen die meisten Menschen nicht mehr ohne Rechtsbeistand weiter. Empfehlenswert ist es, in diesem Stadium einen Rechtsanwalt zur Seite zu haben, der mit der Bank verhandelt und die richtigen Anträge bei Gericht stellt.

Welche anderen Optionen gibt es, um eine Zwangsversteigerung zu umgehen

Dr. Martin Ludwig: Wenn der Immobilieneigentümer absehen kann, dass er nicht mehr aus seinen Finanzierungsproblemen herauskommt, muss er versuchen, Alternativen aufzutun. Dazu muss der Rechtsanwalt das Zwangsversteigerungsverfahren möglichst in die Länge ziehen. Hier gibt es einige rechtlich legitime Möglichkeiten. In dieser Zeit versucht der Immobilieneigentümer seine Immobilie am freien Markt zu verkaufen und damit dem Verlustrisiko, dem er in einem Zwangsversteigerungsverfahren ausgesetzt ist, aus dem Weg zu gehen.

Sind die Schuldner im Anschluss einer Zwangsversteigerung in der Regel schuldenfrei?

Dr. Martin Ludwig: Um dies zu beantworten kommt es auf die Rahmenbedingungen an, die für den Schuldner gelten. Hat der Immobilieneigentümer seine Finanzierung zu Beginn sorgfältig geplant, die Immobilie sorgfältig ausgewählt und ist dennoch durch Schicksalsschläge an einem Zwangsversteigerungsverfahren nicht vorbeigekommen, dann zahlt sich seine Sorgfalt an dieser Stelle aus. Denn die Wahrscheinlichkeit steigt stark, dass er schuldenfrei aus der Sache herauskommt, sofern die Finanzierung nicht zu gewagt war.

Es kommt auch darauf an, wie viel vom Kredit bereits getilgt wurde und wie attraktiv die Immobilie ist. Denn davon hängt ab, ob die Immobilie zum Marktwert ersteigert wird. Da derzeit ein sogenannter Verkäufermarkt besteht, sind die Aussichten gut, dass auch bei einem Zwangsversteigerungsverfahren der Marktwert geboten wird. Handelt es sich nicht um eine attraktive Immobilie, kann es sein, dass sie nur weit unterhalb des Marktwertes ersteigert wird. Dann sind Restschulden eher vorprogrammiert.

Vielen Dank für das Interview, Herr Dr. Ludwig.


Rechtsanwalt Dr. Martin Ludwig ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Rechtsanwaltskanzlei Stirnweis, Stege & Collegen (70619 Stuttgart, www.stcoll.de; Tel: 0711/45999730). Diese ist mit einem Team von Fachanwälten spezialisiert auf alle Rechtsfragen rund um die Immobilie.