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Frage der Woche: Was ändert sich mit dem Grundsteuer-Urteil?

Das längst veraltete Grundsteuerrecht muss bis Ende 2019 erneuert werden. Darüber hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe am Dienstag entschieden. Befürworter der Reform halten die Entscheidung trotz ihrer komplizierten und teuren Neugestaltung für längst überfällig. Doch welche Bedeutung hat das Urteil für Immobilienbesitzer und Mieter?
Eine Neuerung der Grundsteuer ist längst überfällig, doch welche Auswirkungen bringt die Reform mit sich?
Für die Reform der Grundsteuer kommen verschiedene Modelle in Frage
  • Das bestehende Grundsteuerrecht gilt als veraltet und beruft sich zum Teil auf Berechnungsgrundlagen aus den 1930er Jahren (Ost) und 1960er Jahren (West). 
  • Nach aktuellem Urteil soll die Grundsteuer bis Ende 2019 reformiert werden.
  • Diverse Änderungsmodelle sind bereits im Gespräch und können unterschiedliche Auswirkungen auf Mieter und Eigentümer haben. 

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Nun soll Schluss sein mit den längst überholten Einheitswerten für Grundstücke und Immobilien. Der Grundsteuer winkt damit eine Reform, die schon seit einiger Zeit überfällig ist. Grund dafür sind Klagen und Beschwerden über die veralteten Grundstücks- und Immobilienwerte, für die Mieter, Hauseigentümer und Grundbesitzer Steuern zahlen. 

Bis zum 31. Dezember 2019 soll das neue Gesetz stehen. Für die Neuerungen stehen diverse Möglichkeiten und Reformentwürfe im Raum. Diese könnten sowohl positive als auch negative Auswirkungen auf Grundstücksbesitzer und Mieter haben. Nach der Verabschiedung des neuen Gesetzes ist eine Übergangsfrist bis Ende 2024 geplant. 

Welche Bedeutung hat die Grundsteuer und wie läuft die Berechnung?

Das Grundsteuergesetz (GRStG) bildet die Rechtsgrundlage für das Erheben und Berechnen der Steuer auf ein Grundstück oder dessen Bebauung. Es besteht seit den 1930er Jahren und ist eine der ältesten Abgabearten in Deutschland. Der Erlös aus der Grundsteuer kommt Kommunen und Gemeinden zugute. Dabei legt das Finanzamt anhand eines Einheitswertes und einer Messzahl den Wert des Grundstücks fest. Hierbei wird zusätzlich nach Privatgrundstück, land- und forstwirtschaftlichem Besitz sowie Betriebsgrundstück unterschieden. 

Einige Werte, mit denen das Finanzamt rechnet, wurden jedoch seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepasst. Dabei spielte es keine Rolle, ob ein Grundstück oder Gebäude in dieser Zeit verfallen ist oder eine Immobilie an Wert gewonnen hat. Ziel ist es nun, die Werte neu anzupassen, in Ost und West auszugleichen und damit Ungerechtigkeit zu beseitigen. 

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Neuberechnungen könnten zu Verzehnfachung der Grundsteuer führen

Geht es um die Frage, wie die Grundsteuer künftig bemessen werden soll, stehen diverse Modelle in der Diskussion. Das sogenannte „Kostenwertmodell“ wurde von der Mehrheit der Bundesländer vorgeschlagen. Hier soll der Wert aller 35 Millionen Grundstücke und Immobilien ganz neu berechnet werden. Dies könnte jedoch zu einem hohen Anstieg der Kosten für die Eigentümer führen, sodass diese Variante stark in der Kritik steht. Der Immobilienverband IZA äußerte gegenüber der Süddeutschen Zeitung, dass das Modell zur „Verzehnfachung der Grundsteuer“ führen könne. Auch könnte die Ermittlung aller neuen Einheitswerte viele Jahre dauern.

Mehrfamilienhäuser könnten entlastet werden

Ein von der Immobilienwirtschaft favorisiertes Modell ist das sogenannte „Südländer-Modell“. Die südlichen Bundesländer Bayern, Hessen und Baden-Württemberg schlagen vor, die Grundsteuer nach der Grundstücksgröße und der Nutzfläche zu bemessen. Sympathisiert wird es, weil es zunächst leichter umzusetzen ist. Zudem besteht kein Risiko, dass die Steuer plötzlich erheblich ansteigt. Der sogenannte automatische Erhöhungsmechanismus würde damit vermieden werden. 

Ein mieterfreundliches Modell ist das „Bodenwertmodell“. Hier wird allein der Bodenwert des Grundstücks für die Steuerberechnung in Betracht gezogen. Unterschiede zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken entfallen dabei, um Grundstücksspekulationen, die gerade in Großstädten weit verbreitet sind, zu mindern. Zudem würde die stärkere steuerliche Belastung unbebauter Flächen die Bautätigkeit anregen und eine dämpfende Auswirkung auf die Immobilienpreise und Mieten zur Folge haben. Damit würden auch Mieter in Mehrfamilienhäusern im Vergleich zu Einfamilienhäusern stärker entlastet werden. 

Politik entscheidet über Reformmodell

Für welches Modell sich Bundestag und Bundesrat bis Ende nächsten Jahres entscheiden, ist noch ungewiss. Die Verwaltung kann durch die Neuregelungen in jedem Fall mit viel Arbeit und hohem Aufwand rechnen. Ziel ist es, für alle Beteiligten ein möglichst sinnvolles, stimmiges System zu erzielen und mit der Abschaffung der veralteten Ungerechtigkeiten keine neuen zu schaffen.

Die politische Diskussion wird also in eine neue Runde gehen. Auch die Gemeinden werden in der Sache um das neue Grundsteuerrecht mitreden können. Das bedeutet, die Kosten müssen nicht zwingend ansteigen. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Gemeinden und Kommunen für eine Berechnungsmethode entscheiden, bei der es letztendlich nicht zu einer Steuererhöhung kommen kann.