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Frage der Woche: Ist eine Mietminderung bei Schimmel rechtens?

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ein ästhetisches Problem, sondern kann auch zu ernsten gesundheitlichen Problemen führen. Wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist und für dessen Beiseitigung aufkommen muss, sorgt regelmäßig für Streits zwischen Mietern und Vermietern. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs soll nun mehr Klarheit schaffen.
Frage der Woche: Ist eine Mietminderung bei Schimmel rechtens?
Streits um eine Mietminderung landen häufig vor Gericht.
  • Die Gefahr von Schimmelbefall reicht nicht für eine Mietminderung, urteilte jüngst der Bundesgerichtshof. 
     
  • Breitet sich tatsächlich Schimmel in der Wohnung aus, kann die Miete jedoch gemindert werden, sofern dem Mieter keine Schuld nachgewiesen wird.
     
  • Wie hoch die Mietminderung bei Schimmel ausfallen darf, hängt von dessen Ausbreitung und den betroffenen Räumen ab. 

Besteht die Gefahr der Schimmelbildung, haben Mieter kein Recht auf eine Mietkürzung. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch. Die Kläger aus Schleswig-Holstein leben in jeweils rund 50 Jahre alten Mietwohnungen. Sie forderten eine Mietminderung, da aufgrund fehlender Dämmungen zwischen Oktober und März die Gefahr einer Schimmelbildung steige. 

Der BGH wies die Klage ab, nachdem das Landgericht Lübeck den Mietern zuvor Recht gegeben hatte. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass die Wohnungen die dem Baujahr entsprechenden Standards erfüllen. Ein Anspruch auf Neubauwohnungen besteht nicht, daher liege in diesem Fall kein Sachmangel vor. Doch können Mieter eine Mietminderung verlangen, wenn der Schimmel sich bereits in der Wohnung ausgebreitet hat und nicht nur die Gefahr besteht?

Wann darf die Miete bei Schimmel gemindert werden?

Grundsätzlich gilt: Schimmel ist ein Mangel. Und der Vermieter steht in der Pflicht, den Wohnraum in mangelfreiem Zustand zu halten. Dennoch können Mieter nicht auf eigene Faust eine Mietminderung durchsetzen, wenn sich Schimmel in der Wohnung ausbreitet. Das gilt nur, wenn der Befall nicht durch eigenes Verschulden entsteht, zum Beispiel durch fehlerhaftes Lüften. 

Bemerken Bewohner Schimmelbefall in ihrer Wohnung, müssen sie sofort den Vermieter informieren und ihn auffordern, diesen zu beseitigen. Erst wenn dies nicht innerhalb einer bestimmten Frist geschieht, kann der Mieter die Miete mindern. Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, ist wiederum von Fall zu Fall verschieden

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Wie urteilen die Gerichte zur Mietminderung bei Schimmel?

Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern wegen einer Mietminderung bei Schimmel sind keine Seltenheit und landen regelmäßig vor Gericht. Entsprechend viele Urteile gibt es hierzu. Sie geben zumindest eine grobe Orientierung, in welchem Fall welcher Anteil der Miete gemindert werden darf. 

  • Feuchtigkeit im Keller: Unter anderem das Amtsgericht Ansbach (Az. 2 C 2268/11) urteilte, dass bei Altbauwohnungen mit Feuchtigkeit im Keller gerechnet werden muss. Eine Mietminderung kann nur verlangt werden, wenn durch diese der Keller nicht mehr im vereinbarten Rahmen genutzt werden kann.
    Mietminderung: 0 Prozent
  • Übermäßiges Stoßlüften: Mieter müssen ihre Wohnung regelmäßig lüften, um Schimmelbefall zu vermeiden. Sind allerdings sechs bis acht Stoßlüftungen am Tag notwendig, den Schimmel fernzuhalten, widerspricht dies dem üblichen Mietgebrauch. Das befand das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Az. 20 C 234/13).
    Mietminderung: 10 Prozent
  • Vereinzelter Schimmel in der Wohnung: Auch kleinere, vereinzelte Schimmelflächen möchte niemand in seiner Wohnung wissen. Weiterhin rechtfertigen sie bereits eine Mietminderung, wie unter anderem das Landgericht Berlin urteilte (Az. 63 S 690/09). Jedoch darf die Miete nur in angemessenem Rahmen gemindert werden.
    Mietminderung: 10 bis 15 Prozent
  • Erheblicher Schimmelbefall in mehreren Zimmern: Zeigt sich, dass der mehrere Räume betreffende Schimmelbefall nicht durch ein Verschulden des Mieters verursacht wurde, darf dieser die Miete erheblich mindern. Zudem hat er Anspruch auf Beseitigung des Schimmels durch den Vermieter. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Hamburg hervor (Az. 307 S 39/09).
    Mietminderung: 25 Prozent

Positiv für Mieter: Dem Vermieter obliegt die Beweislast, dass die Schimmelbildung nicht durch bauliche Mängel entstanden ist. Die Höhe der Mietminderung bei Schimmel hängt vor allem von der Ausbreitung des Befalls und den betroffenen Räumen ab. Mieterverbände geben hierzu Listen heraus, welcher Raum und welcher Schaden wie viel Minderung rechtfertigt.

Tipp: Auch wenn Mieter bei Schimmel in der Wohnung oft eine Mietminderung verlangen dürfen, ist der Erfolg der Klage nicht garantiert. Zu unterschiedlich fallen die Urteile der Gerichte in diesen Fragen aus. Um in diesem Fall nicht auf den Anwaltskosten sitzen zu bleiben, empfiehlt sich der Abschluss einer leistungsstarken Rechtsschutzversicherung