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Wie können sich Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf wehren?

Eine bezahlbare Wohnung zu finden, ist auf dem angespannten Immobilienmarkt schwer. Meldet der Vermieter dann plötzlich Eigenbedarf an und kündigt den Mietvertrag, sind Mieter vielen Ängsten ausgesetzt. Wann müssen sie ausziehen? Wie viel Wohnung können sie sich leisten? Viele Betroffene fragen sich aber auch, ob die Kündigung überhaupt rechtens ist.
Wie können sich Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf wehren?
Viele Mieter fürchten sich vor einer Eigenbedarfskündigung

Über 200 Mietern wird nach Schätzungen des Mieterbundes täglich wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis gekündigt. Nur die wenigsten wagen den Gang vor Gericht, um dieser Praxis ihres Vermieters zu widersprechen. Wir beantworten die Fragen unserer Leser, ob die Eigenbedarfskündigungen dreiste Tricks der Vermieter sind und wie die Chancen der Betroffenen in einem Gerichtsprozess stehen.

Wann ist eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf erlaubt?

Generell dürfen Eigentümer und Vermieter nach eigenem Ermessen über ihre Wohnungen verfügen. Wollen sie einem Mieter kündigen, müssen sie allerdings ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Dazu zählt der Eigenbedarf. Der Vermieter muss jedoch im Kündigungsschreiben gut begründen, weswegen der Bedarf gerade in diesem Moment besteht – etwa, wenn er selbst oder ein Familienmitglied einziehen will. Ein formloses Anmelden der Ansprüche genügt daher nicht.

Zudem müssen Wohneigentümer einige Fristen beachten. Wohnt der Mieter bis zu fünf Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei einer Mietzeit zwischen fünf und acht Jahren erhöht sich die Frist auf sechs. Wer länger als acht Jahre in einer Wohnung lebt, muss erst neun Monate nach Eingang der Kündigung ausziehen. Eine Sonderregel besteht, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Hier beträgt die Frist sogar mindestens drei Jahre.

Biegen sich Vermieter ihre Rechte bei Eigenbedarfskündigungen zurecht?

Gerade in Zeiten explodierender Mieten und Kaufpreise kommt es immer wieder zum Missbrauch der Eigenbedarfsregelung. Oft wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um bei einer Neuvermietung die Miete drastisch zu erhöhen oder durch eine Modernisierung einen hohen Verkaufspreis herauszuschlagen. Vor allem langjährige Mieter sind davon betroffen, da ältere Verträge durch eingeschränkte Möglichkeiten der Mieterhöhung oftmals günstiger sind als das aktuelle Preisniveau.

Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass rund 80.000 Mietern pro Jahr wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Anhand von Zahlen des Statistischen Bundesamts und Rechtsschutzversicherern geht der Mieterbund davon aus, dass es jährlich rund 14.000 Gerichtsprozesse aufgrund von Eigenbedarfskündigungen gibt.

Wie können sich Mieter gegen solche Kündigungen wehren?

Da eine Kündigung wegen Eigenbedarf gut begründet sein muss, können Mieter dieser widersprechen, wenn sie die Begründung als nicht ausreichend betrachten. Stellt sich dabei heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, steht dem Mieter sogar Schadensersatz zu. Daher sollten Betroffene im Falle der Kündigung vom Eigentümer eine detaillierte Aufklärung darüber verlangen, wie die Wohnung in Zukunft genutzt werden soll. 

Zudem können Mieter beim Widerspruch gegen die Kündigung auf einen Härtefall plädieren. Wenn gesundheitliche Gründe oder ein komplizierter Wohnungsmarkt für den Mieter die Eigenbedarfskündigung unzumutbar machen, muss er diese laut Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht hinnehmen. 

Nicht selten landen Streitigkeiten darüber, was zumutbar ist und was nicht, vor Gericht. Viele Betroffene scheuen allerdings den Gang vor den Richter, vor allem aufgrund der anfallenden Prozesskosten. Wer sich dagegen absichern möchte, ist mit einer Rechtsschutzversicherung gut beraten.  

Wie stehen die Chancen der Mieter vor Gericht?

Aktuell weist der Bundesgerichtshof (BGH) darauf hin, dass die Gerichte jeden Einzelfall bei Eigenbedarfskündigungen genau prüfen müssen. Oftmals werde zu schnell geurteilt, so die Mahnung der Karlsruher Richter. Ausschlaggebend für die Anweisung sind zwei Verfahren mit unterschiedlichem Ausgang in den Vorinstanzen, die nun vor dem BGH verhandelt werden:

  • Eine 80-jährige Seniorin lebt seit 45 Jahren in ihrer Mietwohnung. Sie leidet an Demenz. Der Besitzer der Wohnung, ein Familienvater mit Frau und zwei kleinen Kindern, wohnt bisher in einer kleinen Zweiraumwohnung. Er meldete nun Eigenbedarf an. Das Berliner Landgericht gab der Mieterin Recht und bewertete die Sache als Härtefall (Az. VIII ZR 180/18).
  • Zwei Mieter leben in einer Doppelhaushälfte. Sie haben jeweils mit einigen gesundheitlichen Problemen zu kämpfen. Das Landgericht Halle jedoch sieht die Eigenbedarfsansprüche des Vermieters als gerechtfertigt und einen Umzug der beiden Mieter als zumutbar an (Az. VIII ZR 167/17).

Ein Urteil zu den beiden Streitigkeiten wird am 22. Mai 2019 erwartet. Die Richter des BGH betonen, dass es aufgrund der alternden Bevölkerung immer häufiger zu Härtefällen kommen wird. Die jeweiligen Fälle müssten daher „in gebotener Tiefe“ betrachtet werden. Was dies für die Erfolgschancen der Mieter heißt, ist aktuell unklar. Prinzipiell genießt das Recht des Eigentümers Vorrang. Durch die Praxis der Einzelfallentscheidungen dürfen sich einige Betroffene jedoch berechtigte Erfolgschancen ausrechnen.