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Wohnungspolitik: Mietpreisbremse hatte nur schwachen Soforteffekt

In Städten wie Berlin, Frankfurt oder München eine bezahlbare Wohnung zu finden, wird selbst für Normalverdiener schwierig. Denn die Mieten steigen immer weiter. Die Mietpreisbremse sollte dieser Entwicklung entgegenwirken – allerdings mit mäßigem Erfolg, wie Martin Vaché vom Institut für Wohnen und Umwelt betont. Er fordert daher Alternativen.
Wohnungspolitik: Zugang zu Wohneigentum für Mittelschicht offenhalten
Bezahlbarer Wohnraum ist trotz Mietpreisbremse Mangelware

Der zunehmenden Wohnungsnot will die Politik mit Maßnahmen wie einer schärferen Mietpreisbremse oder gar einem Mietendeckel entgegenwirken. Doch was solche Vorhaben tatsächlich bewirken, ist fraglich. So hatte die Mietpreisbremse lediglich „einen relativ schwachen und nur kurzzeitig wirksamen Soforteffekt im Jahr 2015“, erklärt Martin Vaché vom Institut für Wohnen und Umwelt (IWU). Die Forschungseinrichtung beschäftigt sich mit Themen wie der steigenden Wohnungsnachfrage, dem Sozialen Wohnungsbau und Co.

Im Interview mit finanzen.de nennt Vaché Stellschrauben für die Wohnungspolitik, warnt vor zu starken Restriktionen und wirft einen Blick auf die Zukunft des Wohnungsmarktes.

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt wird vielerorts immer dramatischer, obwohl es seit fast vier Jahren in Deutschland die Mietpreisbremse gibt, die im Frühjahr 2019 sogar noch einmal verschärft wurde. Wie bewerten Sie ihre Wirksamkeit?

Martin Vaché: Zur Beurteilung der Wirksamkeit muss man sich zunächst klar machen, was genau die Regelungsintention der Mietpreisbremse war. Wir müssen hier zwei Wirkungen unterscheiden:

  • Eine unmittelbar nach Inkrafttreten der jeweiligen Länderverordnungen wirkende Absenkung von Mietpreisforderungen, die über der zulässigen Preisgrenze liegen.
  • Eine Dämpfung des Mietpreisanstiegs in den Jahren nach Einführung der Mietpreisbremse.

Zur Wirksamkeit gibt es mittlerweile einige Studien, wobei auf die erste oben dargelegte Wirkung von den meisten Autoren nicht eingegangen wird. Wir haben beide Effekte 2017 erstmals für das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz untersucht.

Wir können für die von uns berücksichtigten Städte sagen, dass es Anzeichen für einen relativ schwachen und nur kurzzeitig wirksamen Soforteffekt im Jahr 2015 gegeben hat. Mittelfristig war jedoch keine klare Aussage zur weiteren Dämpfungswirkung erkennbar. Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine Dämpfung des Mietpreisanstiegs durch die Mietpreisbremse nur bei relativ starken Preissteigerungsraten überhaupt wirksam sein kann.

Für Sie war die Mietpreisbremse also bisher nicht wirklich erfolgreich. Was müsste stattdessen in der Wohnungspolitik getan werden, damit sich Normalverdiener auch künftig noch eine Wohnung in Ballungsgebieten leisten können?

Martin Vaché: Die Wohnungspolitik in Deutschland war in der Vergangenheit immer um einen Ausgleich zwischen Wohneigentum und Mietwohnen bemüht. Wenn dieses Leitbild nicht infrage gestellt werden soll, gilt es einerseits, die Mietwohnungsmärkte nicht so weit zu regulieren, dass sie für Investitionen unattraktiv werden. Andererseits muss man den Zugang zum Wohneigentum für die Mittelschicht offenhalten.

Mittelfristig wird ein Ausgleich nur durch eine aktive Angebotspolitik erreichbar werden, die die Förderung mietpreisgebundenem Wohnraums, eine verstärkte Flächenbereitstellung und regionale Vernetzung beinhaltet.

Der Wohnungsneubau ist ein zentraler Aspekt in der aktuellen Wohnungspolitik. Wie lässt sich dieser mit anderen Punkten vereinbaren, insbesondere mit der Umweltverträglichkeit und dem Klimaschutz?

Martin Vaché: Hier muss man sich im Klaren sein, dass die Standards des Wohnens und damit die Baukosten an sich nur einen geringen Einfluss auf die derzeitige Kostensteigerung im Wohnungsbau darstellen. Ein wesentlicher Treiber für gestiegene Herstellungskosten sind Baunebenkosten, knappe Arbeitskräfte und gestiegene Einkaufspreise als konjunkturelle Faktoren sowie die starken Preissteigerungen beim Bauland.

Eine Senkung von baulichen Standards kann hierbei nur wenig Kompensation gewährleisten. Auch die vielzitierte Intensivierung von seriellen Produktionsweisen und einfacheren Standards kann beim Bauen im Bestand aufgrund des hohen Grades an Individualität kaum kostensenkend wirken.

Hinsichtlich des Flächenverbrauchs sollte die Politik beachten, dass künstliche Flächenrestriktionen in den Städten letztlich zu mehr Flächenverbrauch im Umland und höherem Mobilitätsaufwand führen, also dem eigentlichen Ziel entgegenstehen. Eine Priorisierung der Neuflächenausweisung in den zentralen Orten sollte daher Kern einer ökologischen Baulandpolitik sein.

Wie glauben Sie wird der Wohnungsmarkt in Deutschland im Jahr 2030 aussehen und welche Veränderungen könnte es bis dahin geben?

Martin Vaché: Wie die Erfahrungen in der Vergangenheit gezeigt haben, ist ein Marktausgleich von der Neubautätigkeit als auch von der Nachfrageentwicklung abhängig. Momentan zeichnet sich eine Abschwächung der Zuwanderung ab. Dabei ist vor allem die konjunkturgetriebene Arbeitsmarktzuwanderung aus dem europäischen Ausland von Relevanz. Ein Einbruch auf dem Arbeitsmarkt, der dazu führt, dass EU-Ausländer verstärkt in ihre Heimatländer oder andere Staaten abwandern, wird daher unmittelbare Folgen für die Mieten und Kaufpreise besitzen.

Bei der Neubautätigkeit wird es vor allem darauf ankommen, inwieweit diese auch die Bedarfe im unteren Preissegment befriedigen kann. Hierbei wird es also vor allem auf die Schaffung von Wohnraum im Bestand ankommen, beispielsweise Umnutzung oder Aufstockung, da diese deutlich kostengünstiger umzusetzen ist als ein reiner Neubau.

Vielen Dank für das Interview, Herr Vaché.