Mehrere Mietshäuser
Josephien Albrecht
Josephien Albrecht

Content-Managerin

Die Mietpreisbremse wird verlängert – was ändert sich für Mieter?

Seit 2015 gilt in Ballungsgebieten die Mietpreisbremse. Nach einer ersten Nachbesserung des Gesetzes Anfang 2019 hat der Bundesrat heute die Verlängerung der Mietpreisbremse samt Änderungen gebilligt. Was sich für Mieter und Vermieter ändert und welche Besonderheiten Berliner wegen des Mietendeckels betreffen, klärt finanzen.de.

Ursprünglich auf fünf Jahre angelegt, hat der Bundestag am 14. Februar diesen Jahres eine Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen, die nun vom Bundesrat gebilligt wurde. Gerade in Großstädten lagen viele Mietpreise von Bestandswohnungen zwar auch nach 2015 weiterhin häufig über der zulässigen Obergrenze. Laut einer Evaluation des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung ist dennoch eine „messbare Bremswirkung” festzustellen. SPD und Union hatten deshalb im Koalitionsvertrag eine Anpassung der Mietpreisbremse und der Modernisierungsgrundlage vereinbart, um die Wirksamkeit zu verstärken.



Vom Bundestag beschlossene Gesetze werden im zweiten Durchgang dem Bundesrat zugeleitet. Dieser entscheidet dann über eine Zustimmung oder Billigung des Gesetzes. Eine Zustimmung ist bei sogenannten Zustimmungsgesetzen notwendig. Einspruchsgesetze bedürfen nur einer Billigung. Hier hat der Bundesrat einen geringeren Einfluss. Denn ein Einspruch kann vom Bundestag überstimmt werden.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse findet nur bei Bestandswohnungen Anwendung, die wieder vermietet werden. Bei Neubauten kann der Eigentümer die Miete ohne jede Einschränkungen festlegen. Gleiches gilt bei der Erstvermietung nach Modernisierung. Diese Ausnahmen begründen sich darin, Investoren nicht vergraulen zu wollen und somit die Schaffung neuen Wohnraumes zu behindern beziehungsweise Vermieter von notwendigen Modernisierungen des Wohnraumes abzuhalten.

In Gebieten mit angespanntem Wohnraum – welche dies sind, legen die Bundesländer fest – darf die Miete maximal zehn Prozent über der der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete können Mieter online ermitteln. Außerdem müssen Vermieter unaufgefordert vorlegen, wie viel Miete der Vormieter ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt hat.

Mit der aktuellsten Änderungen können Mieter die zu viel gezahlte Miete nun auch rückwirkend zurückverlangen. Dafür müssen sie innerhalb der ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses für die zu viel gezahlte Miete eine einfache Rüge einreichen. Abgesehen von Sachsen-Anhalt, dem Saarland und Sachsen fand die Mietpreisbremse seit 2015 in allen Bundesländern in verschiedenen Formen Anwendung. In Baden-Württemberg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein wurde sie allerdings 2019 aus verschiedenen Gründen unwirksam erklärt.

Berlin: Mietendeckel mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro für Vermieter

Berlin hingegen geht mit seinem umstrittenen Miete-Wohn-Gesetz noch einen Schritt weiter. Das am 23. Februar vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossene Gesetz sieht einen bundesweit einmaligen Mietendeckel vor. Demnach werden die Mieten für alle, die am 18. Juni 2019 bereits in ihrer Wohnung gelebt haben, auf den Stand dieses Stichtages eingefroren. Ab 2021 dürfen die Mieten dann höchstens um 1,3 Prozent jährlich steigen. Wer nach dem Stichtag in eine Berliner Wohnung eingezogen ist, bekommt die zum Einzug vereinbarte Miete eingefroren. Bei Wiedervermietung ab dem 23. Februar 2020 gilt die zuletzt eingefrorene Miete, eine Erhöhung dieser ist bis 2021 verboten. Verstöße gegen den Mietendeckel werden mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet.

Kein Wunder, dass Vermieter bei so viel Mieterfreundlichkeit Sturm laufen. Es läuft nicht nur eine Verfassungsbeschwerde gegen das Miete-Wohn-Gesetz, in der geprüft werden soll, ob das Land Berlin überhaupt die nötige Gesetzgebungskompetenz zur Regelung der Mietobergrenzen hat. Auch mehrere Eilanträge von Vermietern zur Aussetzung des Berliner Mietendeckelgesetzes bis zum Entscheid gingen beim Bundesverfassungsgericht in den letzten Wochen ein.

Eilantrag gegen Mietendeckel abgelehnt: Ein positives Zeichen für Berliner Mieter?

Am Donnerstag mussten Vermieter nun einen herben Rückschlag einstecken: Die Bundesverfassungsrichter in Karlsruhe lehnten ihren Eilantrag zur vorläufigen Außerkraftsetzung des Mietendeckels ab. Bis zum Entscheid über die Verfassungskonformität des Gesetzes müssen Vermieter sich also an die Regelungen des Mietendeckels halten. Somit können sie mit hohen Bußgeldern rechnen, wenn sie die Auskunftspflicht gegenüber ihren Mietern nicht befolgen oder zu hohe Mieten verlangen. Der Berliner Mieterverein begrüßt diese Entscheidung und stellt fest, dass der Mietendeckel mit dieser Entscheidung “eine erste Hürde genommen” habe.