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Marcus Höhne
Marcus Höhne

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Grundsteuerreform – Begünstigt sie neue Ungerechtigkeiten?

2018 hat das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hat daraufhin die Grundsteuer reformiert und es den Bundesländern überlassen, sich dem sogenannten Bundesmodell anzuschließen oder ein eigenes Gesetz zu erarbeiten. Welche Probleme damit einhergehen, erläutert Dr. Melanie Köstler von der Beratungsgesellschaft Rödl & Partner im Gespräch mit finanzen.de.

„Die geplante Grundsteuerreform wird eine vollständige Neubewertung aller Grundstücke und Gebäude innerhalb Deutschlands mit sich ziehen“, sagt Dr. Melanie Köster, Associate Partnerin bei Rödl & Partner. Grund dafür ist die erklärte Verfassungswidrigkeit.

Ausschlaggebend für die Reform war eine veraltete Datengrundlage, die zu einer ungleichen Bewertung von gleichwertigen Grundstücken geführt hat. Daher müssen alle Grundstückswerte neu festgestellt werden, bevor das Gesetz am 1. Januar 2025 in Kraft tritt. Die Finanzämter fordern dazu ab dem 1. Januar 2022 die Eigentümer auf, eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte abzugeben. Worauf sich die Eigentümer einstellen sollten und wie sie sich darauf vorbereiten, verrät Dr. Melanie Köster.

Frau Dr. Köstler, eine Neubewertung aller Grundstücke und Gebäude im Rahmen der Grundsteuerreform klingt einschneidend. Könnten sich da einige Eigentümer nicht ungerecht behandelt fühlen?

Dr. Melanie Köstler: Eine Änderung der Besteuerungsgrundsätze in dieser Größenordnung hat meist ein großes Potenzial, dass ein gewisses Ungerechtigkeitsempfinden bei den Betroffenen eintritt.

Dies liegt vor allem daran, dass jeder Steuerpflichtige einen direkten Vergleich seiner Steuerlast vor der Steuerreform mit der Steuerlast nach der Reform erfährt. Hinzu kommt, dass kein bundeseinheitliches Steuermodell existiert. Aufgrund der Länderöffnungsklausel im Bundesgesetz müssen die Bundesländer nicht zwingend das Bundesmodell anwenden, sondern können auch ein eigenes Steuermodell nur für das Bundesland einführen.

Zahlreiche Bundesländer haben diese Möglichkeit wahrgenommen. Somit wird nicht nur ein Vergleich mit den Regelungen und Steuerlasten vor der Reform stattfinden, sondern auch eine Diskussion über die verschiedenen Steuermodelle der Bundesländer und deren Vor- und Nachteile erfolgen.

Auch innerhalb eines Bundeslandes kann es gegebenenfalls zu Ungerechtigkeitsempfinden kommen. So sieht zum Beispiel das bayerische Steuermodell eine Bewertung unabhängig von der Lage der Immobilie vor. Dies würde dazu führen, dass eine Immobilie unabhängig von ihrer Lage (Innenstadt, Stadtrand, ländlicher Raum, etc.) mit Grundsteuer belastet wird.

Wie schätzen Sie den Aufwand für die Finanzämter ein? Hätte es eine Möglichkeit gegeben, den bürokratischen Akt zu minimieren?

Dr. Melanie Köstler: Eine neue Ausgestaltung der Grundsteuer, die auf der einen Seite so individuelle Bewertungen vorsieht, dass sie verfassungsgemäß ist, und auf der anderen Seite mit wenig Verwaltungsaufwand auskommt, ist eigentlich kaum machbar. Der hohe Verwaltungsaufwand war auch mit einer der Gründe, warum es zu der derzeitigen Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer kam.

Deshalb handelt es sich bei der Grundsteuerreform um einen Kompromiss zwischen diesen beiden Zielen. Bei Steuerarten, die auf ein Vermögen als Bemessungsgrundlage abstellen, zeigt sich immer wieder, dass die verfassungsgemäße Ausgestaltung der Bewertung des Vermögens mit viel Verwaltungsaufwand verbunden ist. Das gilt für die Finanzverwaltung genauso wie für die Steuerpflichtigen.

Der Verwaltungsaufwand durch die Grundsteuerreform wird auf allen Seiten enorm werden. Nicht nur, dass alle Bewertungen von Grundbesitz neu berechnet werden müssen. Auch in Zukunft wird es eine regelmäßige Überprüfung der Bewertungen und damit verbundene Neubewertungen geben müssen, um eine Verfassungsmäßigkeit aufrechterhalten zu können. Die unterschiedlichen Modelle tragen nicht zu einer Vereinfachung bei. So hängt das anzuwendende Berechnungsmodell von der Lage des Grundbesitzes ab und nicht vom Sitz des Unternehmens. Ein Unternehmer mit mehreren Standorten und damit einhergehenden Grundbesitz in verschiedenen Bundesländern muss damit auch verschiedene Steuermodelle anwenden.

Durch die unterschiedlichen Berechnungsmodelle verschieben sich an einigen Stellen die Kosten. Wer wird dann mehr oder weniger zahlen? Wie sieht es zum Beispiel in Bayern aus?

Dr. Melanie Köstler: Die derzeitige Bewertung des Grundbesitzes zur Berechnung der Grundsteuer basiert auf dem letzten Feststellungszeitpunkt aus dem Jahr 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost). Durch die Neubewertung auf den 1.1.2022 kommt es zu Veränderungen in den Berechnungsgrundlagen, aber auch in den Berechnungsmodellen. Die Verschiebungen innerhalb der verschiedenen Modelle sind schwer zu prognostizieren. Betrachtet man das Bundesmodell, so laufen hier viele verschiedene Faktoren in die Berechnung ein, die sich von Grundstück zu Grundstück unterschiedlich stark seit dem letzten Feststellungszeitpunkt geändert haben können. Somit werden sich nicht nur die Bewertungsmodelle ändern, durch diese lange Zeitspanne haben sich auch die zu bewertenden Immobilien verändert. Diese Effekte können sich im Ergebnis gegenseitig wieder aufheben, aber auch gegenseitig noch verstärken. Diese Auswirkungen sind derzeit noch nicht absehbar.

In Bayern soll das Flächenmodell zum Einsatz kommen, das heißt hier wird nicht versucht den Wert des Grundbesitzes vereinfacht zu bestimmen, sondern lediglich auf die Grundstücks- und Gebäudefläche sowie deren Nutzung abgestellt. Dies kann dazu führen, dass größerer Immobilienbesitz unabhängig von seinen tatsächlichen Wertverhältnissen hoch bewertet wird. Merkmale, die ebenfalls Einfluss auf den Wert haben, zum Beispiel Lage, Alter, Gebäudeausstattung, werden hier nicht berücksichtigt. Umgekehrt wird auch flächenmäßig kleiner Immobilienbesitz unabhängig von diesen Merkmalen bewertet.

Was raten Sie jungen Familien oder Geschäftsleuten, die planen eine Immobilie zu kaufen? Welche Punkte gibt es, auf die sie bis 2025 achten sollten?

Dr. Melanie Köstler: Unabhängig von der derzeitigen Grundsteuerreform war es bei einer Anschaffung einer Immobilie schon immer ratsam, dass man sich bereits im Voraus Gedanken über die anstehenden Kosten aufgrund der Grundsteuer macht. Auch wenn diese bei einer Anschaffung einer Immobilie meist nicht ausschlaggebend sind, sollte man sich hier kundig machen, um Überraschungen zu vermeiden.

Nachdem es früher meist gereicht hat, nach der Grundsteuerlast des Vorbesitzers zu fragen, um eine erste Einschätzung treffen zu können, muss nun bedacht werden, ob sich die derzeitige Steuerlast aufgrund der Neubewertung signifikant verändern wird.

Weiterhin sollte bereits jetzt beim Kauf der Immobilie darauf geachtet werden, dass alle notwendigen Daten zur Neubewertung vorhanden sind. Je nach Bewertungsmodell werden hier unterschiedliche Informationen (z. B. Baujahr, Grundstücks- und Gebäudefläche, Neubauten, etc.) benötigt, die im Nachhinein nur noch schwer zu ermitteln sind.

Durch die Länderöffnungsklausel können die Bundesländer die Grundsteuer selbst regeln. Dabei werden unterschiedliche Modelle diskutiert. Welches eignet sich Ihrer Meinung nach am besten?

Dr. Melanie Köstler: Eine Einordnung der verschiedenen Modelle kann nicht pauschal erfolgen. Hier kommt es immer auf den jeweiligen Blickwinkel an. Möchte man die Grundsteuer beibehalten, so muss ein praxistauglicher Kompromiss gefunden werden. Hauptschwerpunkt sollte hier darauf liegen, dass das Modell einer Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht standhalten würde. Erneute Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit schaden nicht nur dem Staat, sondern führen auch zu Rechtsunsicherheit bei den Steuerpflichtigen.

Nachdem das letzte Vorgehen für verfassungswidrig angesehen wurde, kann davon ausgegangen werden, dass die neuen Modelle einer noch strengeren Beobachtung unterliegen und bei der geringsten Beanstandung dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt werden. Weiterhin sollte das Modell aber natürlich mit möglichst wenig Verwaltungsaufwand auskommen und dem Steuerpflichtigen eine Planbarkeit der zukünftigen Steuerlasten ermöglichen.

So wird es beispielsweise bei dem geplanten Flächenmodell in Bayern zu deutlich weniger Verwaltungsaufwand und mehr Planungssicherheit für den Steuerpflichtigen kommen als bei den anderen Modellen. Nachdem das bayerische Modell lediglich auf Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie deren Nutzung abstellt, muss die Bewertung in dem Großteil der Fälle nicht fortlaufend angepasst werden.

Das heißt nach der erstmaligen Neubewertung würde der Verwaltungsaufwand für das Finanzamt und den Steuerpflichtigen deutlich niedriger ausfallen als bei anderen Modellen. So lange die Gemeinden die Hebesätze nicht erhöhen, würde es auch bei steigenden Immobilienpreisen keine Erhöhung der Grundsteuer geben. Doch insbesondere bei diesem Modell werden immer mehr Stimmen laut, dass es nicht vor dem Bundesverfassungsgericht standhalten könnte, da der Wert der Immobilien nicht berücksichtigt wird.

Wie zufrieden wären Sie damit? Sie schreiben, dass sich kein Modell von verfassungsrechtlicher Kritik gänzlich freimachen kann. Welche Lösung gibt es in Ihren Augen, die wenig bis kaum Ungerechtigkeiten mit sich bringt?

Dr. Melanie Köstler: Die Frage der Ungerechtigkeit einer bestimmten Besteuerungsart beschäftigt immer wieder Verfassungsrechtler, Gesetzgeber, Gerichte und Finanzverwaltung.

Es ist ein Balanceakt zwischen Minimierung des Verwaltungsaufwand und möglichst gerechte Ausgestaltung. Auf der einen Seite ist nur eine Steuer, die nicht zu einem überschießenden Verwaltungsaufwand führt, gerechtfertigt. Hier wäre das Flächenmodell aus Bayern zu nennen, das sich nahezu vollständig von einer Wertbetrachtung des Grundvermögens löst und lediglich auf Fläche und Nutzung abstellt. Auf der anderen Seite rechtfertigt nicht jeder Verwaltungsaufwand eine Pauschalisierung der Besteuerungsgrundlagen, die zu einer ungleichen Besteuerung von Steuerpflichtigen führt.

Vielen Dank für das Interview, Frau Dr. Köstler.