Baunebenkosten

Alle Baukosten rund ums Eigenheim bedenken.

  • Hausbau mit vielen Nebenkosten verbunden
  • Alle Baunebenkosten für solide Finanzplanung beachten
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Zuletzt aktualisiert: Mai 2020

Baunebenkosten machen bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten aus

Wer sich einmal für die eigenen vier Wände entschieden hat, muss vieles bedenken. Auf keinen Fall dürfen künftige Eigenheimbesitzer dabei die Baunebenkosten vergessen. Denn diese machen bis zu einem Fünftel der gesamten Ausgaben für das Projekt „Haus“ aus. Zu ihnen zählen Gebühren für Makler und Notar, aber auch Versicherungsbeiträge und Kosten für verschiedene Gutachten.

Immer gut zu wissen

Hausbau: Kosten und Baunebenkosten – Was kostet ein Haus?

Auf der Suche nach einer passenden Immobilie haben die baldigen Besitzer oftmals nur die Bau- oder Kaufsumme vor Augen. Dabei gehören zu den Kosten noch weitere Posten, die nicht selten unterschätzt werden. Gerade wenn es sich um einen Neubau handelt, fallen viele Baunebenkosten an, vor allem für das Grundstück. Diese sollten Verbraucher von Beginn an auf dem Schirm haben, um ihre Baufinanzierung solide zu planen.

Experten raten dazu, dass Kreditnehmer mindestens die Baunebenkosten mit ihrem Eigenkapital finanzieren können. Je geringer die Darlehenssumme ist, desto besser sind die Zinsen. Welche Form der Baufinanzierung dabei am besten zum Eigenheimvorhaben passt, lässt sich unverbindlich mit einem individuellen Angebot in Erfahrung bringen.

Hausbau oder Hauskauf: Baunebenkosten variieren

Kaufen Interessierte ein bereits gebautes Haus, fallen viele Nebenkosten weg, etwa die Kosten für die Erschließung des Baugrunds oder für ein Bodengutachten. Umgekehrt bedeutet dies, dass Personen bei einem Neubau mehr zusätzliche Kosten einplanen müssen. Hinzu kommt, dass je nach Bauphase unterschiedliche Baukosten anfallen.

Im Wesentlichen gibt es vier Stadien:

Grundstückskauf und Co.: Welche Baunebenkosten fallen zuerst an?

Zu den bekanntesten Baunebenkosten zählen die Gebühren für den Immobilienmakler – entweder für den Grundstückskauf oder die Vermittlung eines fertigen Hauses oder einer Eigentumswohnung. Die Höhe ist abhängig vom Kaufpreis.

Die Maklerkosten lassen sich jedoch auch am einfachsten einsparen, indem Interessierte auf eigene Faust ein Gebäude oder ein Grundstück suchen. Den Kaufvertrag sollten sie dann allerdings anwaltlich prüfen lassen, um Stolperfallen zu vermeiden.

Darüber hinaus geht mit der Immobilienfinanzierung in der Regel der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch als Sicherheit für die Bank einher. Hierfür fallen weitere Nebenkosten für den Notar und den Vermerk an. Nicht zuletzt sollten künftige Eigenheimbesitzer an die Grunderwerbsteuer denken. Sie ist abhängig vom Bundesland.

Die Baunebenkosten der ersten Phase im Überblick:

Posten Prozent des Kauf­preises
Makler 4 bis 7 %
Grund­erwerb­steuer 4,5 bis 6,5 % des Grund­stücks­preises
Notar­kosten Circa 1 %
Grund­buch­eintrag Bis zu 0,5 %

Viele Baunebenkosten fallen noch vor dem ersten Spatenstich an

Sobald der Grundstückskauf geregelt ist, die Baufinanzierung steht und klar ist, was gebaut wird,  beginnt die nächste Phase: die Bauvorbereitung. Hier fallen je nach Eigenheim unterschiedlich viele Baunebenkosten an. Um einen Bauantrag und eine Baugenehmigung kommt dabei niemand herum. Dies kann die Beauftragung eines Prüfstatikers mit sich ziehen.

Bevor jedoch eine Baugenehmigung erteilt werden kann, muss das Grundstück gegebenenfalls erst einmal frei gemacht werden. Hierfür fallen Kosten für die Vermessung und für ein Baugrundgutachten an. Eine Vermessung kann zudem sinnvoll sein, wenn Zweifel an den bisherigen Daten bestehen.

Eventuell müssen darüber hinaus Altgebäude abgerissen oder Bäume gefällt werden. Auch Erschließungskosten, etwa der Anschluss an die Abwasserversorgung, Strom und eine Baustraße müssen an dieser Stelle mitgedacht werden.

Mit welchen Kosten ist für die Freimachung des Grundstücks zu rechnen?

Ist das Grundstück verwildert oder steht dort noch ein altes Häuschen, müssen Bauherren für die Freimachung mehrere tausend Euro zusätzlich einplanen. Zwar können sie das Grundstück in Eigenregie von Gestrüpp und Co. befreien. Doch spätestens für das Fällen von Bäumen oder für den Container zum Abtransport des Gartenmülls ist mit Mehrausgaben zu rechnen.

Haben sich Verbraucher für ein Fertighaus entschieden, kann es spätestens zu diesem Zeitpunkt sinnvoll sein, den Bauvertrag anwaltlich prüfen lassen. Abhängig vom Aufwand müssen sie zu den Baukosten dann die Gebühren für den Juristen addieren.

Diese Baunebenkosten können während der Vorbereitung des Baus entstehen:

Posten Höhe
Bauantrag und Bau­genehmigung Bis zu 1,2 % der Bausumme
Prüf­statiker Je nach Anbieter
Juristische Prüfung des Bauvertrags 200 bis 300 Euro
Abriss­arbeiten Je nach Firma und Aufwand
Baumfäll­arbeiten Je nach Unternehmen
Erschließungs­kosten für Gas, Strom, Wasser, Kabel und Telefon Bis zu 15.000 Euro
Boden­gutachten Bis zu 0,5 % der Baukosten
Vermessungs­kosten Je nach Vermessungs­büro
Aushub für den Keller Abhängig von Bodenklasse und Menge
Anschluss für Baustrom/ -wasser Bis zu 1.000 Euro

Baunebenkosten während der Bauphase

Liegen alle Genehmigungen vor, kann der Bau beginnen. Ein Großteil der Nebenkosten, die beim Bauvorhaben oder Kauf eines Gebäudes entstehen, sind nun schon eingeplant. Gleichzeitig ist der dritte Schritt bis zum fertigen Haus der teuerste, da nun Baumaterial und Handwerkerleistungen bezahlt werden müssen.

Wer sich gegen ein Fertighaus entschieden hat, muss während der Bauphase an die Kosten für den Architekten denken. Hinzu kommen die Ausgaben für einen Bausachverständigen, der den Bau begleitet. Zudem dürfen einige Versicherungen nicht fehlen, sodass Verbraucher auf der sicheren Seite sind.

Beim Hausbau fallen zudem Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen an. Erstere entfallen auf den bereits ausgezahlten Teil des Darlehens, zweitgenannte auf den abrufbereiten Teil. Verzögert sich das Bauvorhaben, müssen Bauherren mehr Zinsen zahlen. Im schlimmsten Fall wird dadurch eine Nachfinanzierung erforderlich.

Versicherungen beim Hausbau: Welche Versicherung für Haus und Grundstück?

  • Bauherrenhaftpflicht­versicherung: Bauherren haften für jeden Schaden, der auf der Baustelle Dritten wie Bauhelfern passiert, auch wenn sie einen Architekt oder Bauleiter beauftragt haben. Die Bauherrenhaftpflicht schützt sie vor hohen Schadensersatzforderungen.
  • Bauleistungsversicherung: Zerstören Unwetter oder Vandalismus Baumaterial oder kommt es zu Konstruktions- oder Materialfehlern, kann es für Bauherren sehr teuer werden. Die Versicherung schützt gegen solche und ähnliche unvorhersehbare Schäden auf der Baustelle.
  • Feuerrohbauversicherung beziehungsweise Wohngebäudeversicherung: Durch einen Kurzschluss steht der Rohbau in Flammen. Der Brand wirft die Bauplanung nicht nur komplett um, sondern die Besitzer auch in Finanzprobleme. Die Rohbauversicherung schützt bei Feuer am nicht bezugsfertigen Rohbau und kann je nach Anbieter nach Einzug in eine Wohngebäudeversicherung umgewandelt werden.

Die Baunebenkosten während der Bauphase im Überblick:

Posten Höhe
Honorar für Architekten Bis zu 15 % der Baukosten
Bau­begleitung durch Gutachter vom TÜV oder vom Bauherren­schutzbund Je nach Anbieter
Versiche­rungen Bis zu 1.000 Euro
Kredit­zinsen Je nach Darlehens­geber

Nach dem Hausbau: Baukosten für den Innen- und Außenausbau

Steht das Eigenheim einmal und ist an die Eigentümer übergeben, können nun noch Nebenkosten für den Innenausbau und für die Außenanlage anfallen. Soll im Garten beispielsweise ein Teich oder eine Terrasse gebaut werden? Braucht das Wohnzimmer noch einen Kamin oder sind besondere Malerarbeiten notwendig? Die Kosten für diese Wünsche lassen sich mit entsprechenden Angeboten, die sich Interessierte frühzeitig einholen, gut planen.