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Baufinanzierung

Der einfachste Weg ins Eigenheim
Baufinanzierung
  • Verschiedene Formen der Immobilienfinanzierung
  • Staatliche Förderung beim Eigenheimerwerb nutzen
  • Von kleinen Zinsunterschieden profitieren
  • Historisch niedrige Bauzinsen jetzt sichern

Optimale Baufinanzierung jetzt finden

Rund drei Viertel aller Mieter träumen Umfragen zufolge von einem Eigenheim. Für die meisten von ihnen führt der Weg dorthin über eine gut aufgestellte Baufinanzierung. Den Wunsch nach den eigenen vier Wänden realisieren Interessierte dabei über verschiedene Formen der Immobilienfinanzierung. Für den optimalen Finanzplan steht am Anfang zunächst ein Kassensturz, um den finanziellen Spielraum auszuloten.

Finanziellen Spielraum ausloten

Ob Haus oder Eigentumswohnung, ob bauen oder kaufen: Wünschen sich Mieter ein Eigenheim, ist zur Finanzierung meist ein Kredit notwendig. Doch bevor sie mit der Planung ihrer Baufinanzierung beginnen können, müssen sie sich einen Überblick über ihre Finanzen verschaffen. Nach Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben wissen künftige Eigenheimbesitzer genau, wie viel Geld sie jeden Monat übrig haben, um den Kredit zu bedienen. Der Kassensturz könnte wie folgt aussehen:

Posten Betrag
Nettoeinkommen Hauptverdiener 2.500 Euro
Nettoeinkommen Partner 1.500 Euro
Sonstige Einnahmen wie Kindergeld 0 Euro
Summe 4.000 Euro
Abzüglich:  
Lebenshaltungskosten (Nahrung, Kleidung, …) 1.500 Euro
Versicherungen 700 Euro
Telefon, Handy und Internet 80 Euro
Sonstiges 250 Euro
Reserve für Notfälle (Autoreparatur, neue Waschmaschine, Bauverzögerungen, Instandhaltungskosten bei Bestandsimmobilie, …) 150 Euro
Summe 1.320 Euro

Der Kassensturz zeigt, dass im Musterfall maximal 1.320 Euro für die monatlichen Kreditraten zur Verfügung stehen. Bei einem Hausbau geht davon in der ersten Zeit noch die Miete ab, ehe Bauherren ins Eigenheim umziehen. Daher ist es ratsam, sich für die Mietzahlungen einen entsprechenden Puffer einzuplanen.

Tipp: Generell empfehlen Experten, nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens für die Finanzierung zu verwenden.

Formen der Baufinanzierung

Es gibt verschiedene Darlehensarten bei der Baufinanzierung. Die passende Immobilienfinanzierung hängt dabei wesentlich von den finanziellen Möglichkeiten und dem Bedürfnis nach fest kalkulierbaren Raten ab. Die wichtigsten Formen sind:

  • Volltilger-Darlehen: Diese Form ist darauf ausgelegt, dass Darlehensnehmer den Kredit nach Ende der Laufzeit komplett getilgt haben. Die Zinsbindung läuft daher meist über 20 bis 25 Jahre. Der Vorteil des Volltilger-Darlehens liegt in seiner Planungssicherheit. Da keine Anschlussfinanzierung notwendig ist, kann Kreditnehmern die Zinslage in den kommenden Jahren gleichgültig sein.
     
  • Annuitätendarlehen: Die wohl bekannteste Form der Baufinanzierung zeichnet sich durch gleichbleibende monatliche Raten aus. Diese setzen sich aus Tilgungs- und Zinszahlungen für den Kredit zusammen. Da letztere beim Annuitätendarlehen sofort verrechnet werden, reduziert sich mit der Zeit die Zinslast durch die sinkende Kreditsumme.
    Nachteilig ist dagegen, dass nach Ende der Zinsbindungsfrist oftmals nicht die gesamte Darlehenssumme zurückgezahlt ist. Ob die Konditionen für die Anschlussfinanzierung dann ebenso wie zu Beginn der Baufinanzierung ausfallen, kann niemand garantieren.
     
  • Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen sichern sich künftige Eigenheimbesitzer günstige Zinsen für ihre spätere Baufinanzierung. Bis zu 66 Monate im Voraus lassen sich die aktuellen Konditionen festschreiben und auf das Annuitätsdarlehen anwenden. Allerdings berechnen die Anbieter für das Einfrieren der vorteilhaften Zinslage einen Aufschlag.
     
  • Endfällige Darlehen: Hierbei zahlen Verbraucher während der Laufzeit nur die anfallenden Zinsen. Erst zum Schluss zahlen sie die Kreditsumme auf einen Schlag zurück, beispielsweise durch die Auszahlung einer Lebensversicherung.
     
  • Variable Darlehen: Wollen Bauherren und Hauskäufer von sinkenden Zinsen profitieren, empfehlen sich variable Darlehen. Bei ihnen wird der Zinssatz regelmäßig an dem aktuellen Marktzins angepasst. Ein steigendes Zinsniveau führt jedoch zu einer größeren finanziellen Belastung.
     
  • Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag besteht aus einer meist mehrjährigen Anspar- und Tilgungsphase. Er richtet sich daher primär an Personen, die vorausdenken und für die Zukunft ein Eigenheim planen. Weitere Informationen dazu finden Interessierte auf unserer Themenseite zum Bausparvertrag.

Förderungen und Zuschüsse nutzen

Abhängig vom Bau- oder Kaufvorhaben können künftige Eigenheimbesitzer verschiedene Förderungen und Zuschüsse in Anspruch nehmen. Diese bieten sowohl der Staat, das Bundesland oder die Kommune an. Planen Verbraucher ein energieeffizientes Haus, bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, zinsgünstige Darlehen.

Die jeweiligen Länderbanken bezuschussen ebenfalls den Bau oder Kauf eines Eigenheims. Bei ihnen finden Interessierte auch die entsprechenden Informationen zu den Voraussetzungen für die Förderung. Auf regionaler Ebene ist dagegen die kommunale Behörde der erste Ansprechpartner, sofern Zuschüsse zur Verfügung stehen.

Baufinanzierung mit Riester-Förderung

Die meisten Eigentümer verbinden mit den eigenen vier Wänden nicht nur die Freiheit, von Nachbarn ungestört zu wohnen. Für viele stellen sie auch eine Altersvorsorge dar. Aus diesem Grund unterstützt der Staat Bauherren und Käufer bei der Finanzierung über die sogenannte Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester. Hierbei schließen Interessierte eine Riester-Rente ab. Die jährlichen Zulagen werden dazu genutzt, den Kredit schneller abzuzahlen.

Wichtig: Der Wohn-Riester richtet sich nur an Personen, die in der gekauften oder gebauten Immobilie wohnen werden. Näheres zu den Voraussetzungen finden Sie auf unserer Übersichtsseite zum Wohn-Riester.

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Was müssen Kreditnehmer bei der Baufinanzierung beachten?

Mit einem Darlehen gehen in der Regel hohe finanzielle Belastungen einher, die Kreditnehmer über Jahre in ihrer Haushaltsplanung einschränken. Mit einigen Tipps sorgen sie dafür, dass die Immobilienfinanzierung sicher aufgestellt ist und ihnen trotzdem Freiheiten ermöglicht.

  • Eigenkapital: Je mehr eigenes Geld für den Bau oder Kauf einer Immobilie zur Verfügung steht, desto besser fallen die Konditionen für die Baufinanzierung aus. Allerdings ist es ratsam, wenn Interessierte nicht ihr gesamtes Kapital in die eigenen vier Wände stecken. Empfehlenswert ist ein Puffer von zwei bis drei Monatsgehältern.
     
  • Zinsbindungsfrist: Bei den meisten Formen der Immobilienfinanzierung vereinbaren Kreditnehmer und -geber einen festen Zinssatz über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren. Eine kürzere Laufzeit führt zwar zu niedrigeren Zinsen. Allerdings ist der Kredit nach Ablauf der Frist meist nicht abgezahlt. Dann wird eine Anschlussfinanzierung mit neuen Zinskonditionen notwendig.
    Bleiben die vereinbarten Konditionen dagegen über einen sehr langen Zeitraum festgeschrieben, ist das Darlehen teurer. Über steigende Bauzinsen brauchen sich Darlehensnehmer allerdings keine Gedanken mehr zu machen.
     
  • Tilgungssatz: Kreditnehmer sollten den Tilgungssatz so wählen, dass sie einerseits mit Rentenbeginn schuldenfrei sind. Andererseits dürfen sie die monatlichen Raten nicht finanziell überfordern. Mithilfe einer guten Beratung zur Baufinanzierung ermitteln Interessierte ihre optimale Tilgungshöhe in kurzer Zeit.
     
  • Muskelhypothek: Hausbesitzer setzen beim Hausbau vor allem darauf, möglichst viele handwerkliche Arbeiten aus Kostengründen selbst zu erledigen. Sie sollten dabei allerdings weder die Zeit noch die Anstrengung unterschätzen, die durch die Eigenleistungen auf sie zukommen. Verzögern sich die Arbeiten, entstehen mitunter unerwartete Kosten.
     
  • Sondertilgung: Sondertilgungen ermöglichen Kreditnehmern zusätzliche Rückzahlungen abseits der monatlichen Kreditraten. Sie sind somit schneller schuldenfrei. Für diese flexiblen Zahlungen gelten bei manchen Anbietern Einschränkungen und gesonderte Gebühren.
     
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Begleichen Darlehensnehmer ihre Schulden schneller als über die Laufzeit des Kredits vereinbart, entstehen zusätzliche Kosten. Das Geldinstitut lässt sich dadurch für die entgangenen Zinszahlungen entschädigen. Kreditnehmer können frühestens nach zehnjähriger Laufzeit kostenfrei aus ihrer Baufinanzierung aussteigen.

Große Zinsunterschiede zwischen den Anbietern

Derzeit bewegen sich die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Der Traum vom Eigenheim lässt sich daher so leicht wie nie erfüllen. Dennoch sollten Interessierte nicht die erstbeste Baufinanzierung wählen, sondern mithilfe unverbindlicher Angebote verschiedene Vermittler und Banken vergleichen. Einer Untersuchung der Stiftung Warentest zufolge lassen sich auf diese Weise fast 30.000 Euro einsparen, je nach Zinsbindung, Tilgungsrate und Kredithöhe. Selbst kleine Zinsunterschiede haben ihre Folgen:

Effektivzins Zinszahlungen
1,3 Prozent 22.264 Euro
1,6 Prozent 27.268 Euro
1,9 Prozent 32.220 Euro

Kredit: 150.000 Euro für ein Bauvorhaben in Höhe von 250.000 Euro, Laufzeit 15 Jahre, 3 Prozent Tilgung

Jedes Bau- oder Kaufvorhaben ist anders. Daher gibt es bei der Baufinanzierung kein Produkt von der Stange. Um einen soliden und verlässlichen Finanzierungsplan auf die Beine zu stellen, muss das Angebot auf die Bedürfnisse und Wünsche künftiger Eigenheimbesitzer zugeschnitten werden.

Wer eine Immobilienfinanzierung ins Auge fasst, sollte sich zudem nicht nur bei seiner Hausbank erkundigen. Sinnvoll ist es, sich auch über ein persönliches Angebot zur Baufinanzierung zu weiteren Kreditgebern zu informieren. Auf diese Weise lässt sich der günstigste Weg ins Eigenheim schnell und unkompliziert finden.

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