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Baufinanzierung im Vergleich

Welche Immobilienfinanzierung ist die beste?
Baufinanzierung im Vergleich
  • Baufinanzierung bei Stiftung Warentest im Test
  • Vergleich zeigt große Zinsunterschiede zwischen den Anbie
  • Mit persönlichem Angebot beste Konditionen sichern

Baufinanzierung im Vergleich: Wo gibt es das günstigste Darlehen?

Mit der falschen Immobilienfinanzierung zahlen künftige Eigentümer schnell mehrere Tausend Euro zu viel. Wer für den Traum vom Eigenheim ein Darlehen aufnehmen will, sollte daher vorab möglichst viele Angebote zur Baufinanzierung einholen. Welche Anbieter gute Konditionen bieten, zeigt beispielsweise der aktuelle Vergleich von Stiftung Warentest.

Zuletzt aktualisiert: April 2019

Baufinanzierung im Vergleich 2019 bei Stiftung Warentest

Kreditnehmer sparen über die Laufzeit ihres Darlehens leicht 20.000 Euro und mehr ein, wenn sie „nicht irgendeinen Kredit nehmen, sondern nach dem besten Angebot suchen.“ So lautet regelmäßig das Fazit der Stiftung Warentest in ihren Tests zur Baufinanzierung.

Für ihren Vergleich im März 2019 hat die Verbraucherorganisation sogar einen Unterschied von fast 70.000 Euro bei einer Kreditsumme von 450.000 Euro aufgedeckt (Finanztest Ausgabe 04/2019). Für die aktuelle Untersuchung hat sie bei mehr als 90 Anbietern die Kreditkonditionen für fünf Modellfälle erfragt. Diese sind:

  • Flexibles Darlehen mit Sondertilgungen und Wechsel der Kreditrate
     
  • Darlehen mit kurzer Zinsbindungsfrist und hoher Tilgung
     
  • Voll abbezahlter Kredit nach 20-jähriger Laufzeit (sogenanntes Volltilgerdarlehen)
     
  • Voll abbezahlter Kredit nach 25-jähriger Laufzeit
     
  • Bauspar-Kombikredit

Tipp: Der Blick auf den aktuellen Test zur Baufinanzierung der Stiftung Warentest ist nur dann sinnvoll, wenn sich künftige Eigentümer bereits konkrete Gedanken zu ihrer Immobilienfinanzierung gemacht und sich folgende Fragen gestellt haben:

Wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben sein? Wie hoch ist das Eigenkapital, das sie für das neue Eigenheim angespart haben? Soll das Darlehen mit Ende der Laufzeit komplett abbezahlt sein? Wer auf diese Fragen noch keine Antworten hat, sollte sich zunächst unverbindlich zu seinen persönlichen Möglichkeiten bei der Baufinanzierung beraten lassen.

Für jedes Traumhaus gibt es die passende Finanzierung

Mehr als 90 Anbieter zur Baufinanzierung im Test

Je nach Modellkunde unterscheiden sich im Vergleich der Stiftung Warentest der Wert der Immobilie, die benötigte Kreditsumme, die Länge der Zinsbindung und die Tilgungsrate.

Für das flexible Darlehen geht die Verbraucherorganisation von einem Musterkunden aus, der ein Haus für 500.000 Euro kaufen will. Er benötigt dazu eine Immobilienfinanzierung in Höhe von 450.000 Euro. Die aktuellen Zinskonditionen sollen für 15 Jahre festgeschrieben sein. Gewünscht sind zudem jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme sowie eine 2,5-prozentige Tilgung.

Den günstigsten Effektivzins für diesen Modellfall bieten die Anbieter Enderlein, ERGO, Hypovereinsbank, Planethome Finanzierung und Targobank mit 1,50 Prozent. Der teuerste Anbieter verlangt dagegen 2,66 Prozent. Bis zum Ende der Laufzeit sparen Kreditnehmer somit fast 70.000 Euro, wenn sie sich für den besten Anbieter entscheiden.

Die zehn besten Baufinanzierungen mit flexibler Rückzahlung sind laut Stiftung Warentest:

Anbieter Effektivzins in %
Enderlein, ERGO, Hypovereinsbank, Planethome Finanzierung, Targobank 1,50
Sparda Nürnberg* 1,54
Frankfurter Sparkasse* 1,55
Volksbank Düsseldort Neuss* 1,62
Freie Finanzierer München* 1,63
Hüttig & Rompf 1,66

*Regionale Anbieter

Bei Krediten mit einer kurzen Zinsbindungsfrist von zehn Jahren und einer hohen anfänglichen Tilgung von fünf Prozent bieten fünf Baufinanzierer den niedrigsten Effektivzins von 0,86 Prozent an: Enderlein, ERGO, Planethome Finanzierung, Hypovereinsbank und Targobank (Hauskauf 250.000 Euro, Kreditsumme 175.000 Euro).

Bei einem Bauspar-Kombivertrag erhalten Darlehensnehmer einen Kredit und schließen gleichzeitig einen Bausparvertrag ab, mit dem das Darlehen zurückgezahlt werden soll. Mit einer Gesamtlaufzeit von 18 Jahren und einem Gesamteffektivzins von 1,66 Prozent bietet die Debeka Bausparkasse den besten Mix aus Immobilienkredit und Bausparvertrag.

Mit einem Volltilgerdarlehen gehen Kreditnehmer der Gefahr von steigenden Zinsen aus dem Weg. Denn der einmal vereinbarte Zinssatz gilt bis zum Ende der Laufzeit, an dem das Darlehen komplett zurückgezahlt sein soll. Je länger die Bindung gilt, desto höher fallen die Zinsen für den Kredit aus. Dennoch bewegen sich diese noch immer auf einem äußerst attraktiven Niveau. Im Test wurden die besten Anbieter für ein Darlehen in Höhe von 240.000 Euro bei 300.000 Euro Kaufpreis gesucht.

Top 3 bei 20-jähriger Zinsbindung

Sparda Nürnberg* – 1,26 Prozent Effektivzins
Baugeld Spezialisten – 1,47 Prozent
Accedo – 1,51 Prozent

Top 3 bei 25-jähriger Zinsbindung

Sparda Nürnberg* – 1,31 Prozent
Enderlein, ERGO, Hypovereinsbank, Planethome Finanzierung, Targobank – 1,83 Prozent
Dr. Klein, PSD Nürnberg* – 1,89 Prozent

Achtung: Die Stiftung Warentest hat auch regionale Anbieter (*) zur Baufinanzierung in ihren Vergleich eingeschlossen. Deren Immobilienfinanzierungen stehen nicht jedem Interessierten zur Verfügung. Welche Baufinanzierer in einer Region die besten Konditionen bieten, zeigt ein unverbindliches Expertenangebot.

16 Direktanbieter zur Baufinanzierung im Vergleich

Verzichten Banken und Vermittler auf ein Filialnetz, wird von Direktanbietern gesprochen. Da sie beispielsweise keine Miete für Filialen zahlen müssen, bieten sie oftmals niedrigere Zinsen als andere Baufinanzierer an. Das Deutsche Institut für Service-Qualität hat im Sommer 2017 geprüft, welche von 16 untersuchten Direktanbietern sowohl sehr gute Konditionen als auch einen ausgezeichneten Service bieten. Letzteres war den Tester für die Gesamtbewertung besonders wichtig.

Für die Konditionen zogen die Experten verschiedene Modellfälle wie eine Sofortfinanzierung mit fünf Jahren Laufzeit oder eine Forwardfinanzierung heran. Mit Forwarddarlehen sichern sich Kunden das aktuelle Zinsniveau für ein Darlehen, das sie erst in einem Jahr oder noch später aufnehmen werden.

Für die Bewertung des Services telefonierten sie verdeckt mit den Anbietern oder schrieben E-Mails. Dabei zeigte sich zwar eine freundliche und meist fachkundige Rückmeldung. Die Auskünfte fielen jedoch nicht immer individuell genug zum Fragesteller aus.

Nach Auswertung aller Kriterien erzielen mit Interhyp, 1822direkt und Volkswagen Bank drei Anbieter ein sehr gutes Ergebnis mit ihrer Baufinanzierung.

Baufinanzierung: Aktuelle Testsieger bei der Anschlussfinanzierung

Die Stiftung Warentest vergleicht nicht nur regelmäßig verschiedene Baufinanzierungen für Personen, die erstmals Eigentum finanzieren wollen. Für die Mai-Ausgabe 2019 der Finanztest hat die Verbraucherorganisation auch geprüft, wo es die beste Anschlussfinanzierung gibt. Denn oftmals haben Kreditnehmer nach Ende der Laufzeit ihr Darlehen noch nicht abbezahlt. Sie müssen dann umschulden und ihren alten Kredit mit einer neuen Immobilienfinanzierung ablösen.

 

Sonderkündigung prüfen

Nach zehn Jahren können Verbraucher ihren Kreditvertrag mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht sollten sie nutzen, wenn die Zinsen des laufenden Darlehens deutlich über dem aktuellen Niveau liegen.

Für den Test suchte ein Modellkunde ein günstiges Darlehen in Höhe von 150.000 Euro bei einem Immobilienwert von 250.000 Euro. Ziel war eine Anschlussfinanzierung mit zehnjähriger Laufzeit und eine, die nach 15 Jahren vollständig abbezahlt ist.

Die niedrigsten Effektivzinsen bieten dem Anschlussfinanzierung Vergleich zufolge:

10 Jahre Zinsbindung 15 Jahre Zinsbindung
Sparkasse Nürnberg* – 0,89 Prozent Hamburger Sparkasse* – 1,02 Prozent
Baufi Direkt, Haus & Wohnen und Freie Finanzierer München* – 0,92 Prozent Freie Finanzierer München* – 1,08 Prozent
Creditweb, Hüttig & Rompf – 0,93 Prozent Enderlein, Dr. Klein, Hypovereinsbank, Planethome Finanzierung und Targobank – 1,10 Prozent
Teuerster Anbieter: 1,48 Prozent 1,91 Prozent

*Regional

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Zinsen vor allem für Volltilgerdarlehen gefallen. 2018 verlangten die günstigsten Anbieter noch 1,32 Prozent. Bei den Anschlussfinanzierungen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren ist das Zinsniveau dagegen nur leicht gesunken. Auffällig ist jedoch, dass auch die teuersten Geldinstitute nachgesteuer haben. Während die Zinsen im Vorjahr noch bei über zwei Prozent lagen, sind es nun nicht einmal mehr 1,5 Prozent.

Kunden bewerten: Wer ist der richtige Partner fürs Eigenheim?

„Damit das große Projekt Eigenheim nicht auf Sand gebaut ist, braucht es: fundierte Beratung, eine übersichtliche Tilgungsplanung und flexible Produkte, die sich optimal an den Bedürfnissen des Bauherrn ausrichten lassen“, schreibt das Wirtschaftsmagazin Focus-Money in der Ausgabe 45/2018. Zum Gesamtpaket zählt auch, dass die Anbieter fair mit ihren Kunden umgehen.

Um die Fairness von 25 Baufinanzierern zu bewerten, ließ das Magazin in Zusammenarbeit mit dem Analyseinstitut Service Value 15 Banken und zehn Vermittler von rund 1.800 Kunden bewerten. In der Befragung urteilten sie über das Produktangebot, den Kundenservice, die Kundenkommunikation, das Preis-Leistungs-Verhältnis und die Kundenberatung.

Sechs Anbieter und damit einer weniger als 2017 erweisen sich in den Augen ihrer Kreditnehmer als sehr fair. Die besten Baufinanzierungen im Vergleich sind:

Accedo
ING-DiBa
Interhyp
PSD Banken
Sparda-Banken
Volks- und Raiffeisenbanken

DIe Targobank rutscht 2018 aus dem Ranking der sehr fairen Baufinanzierer heraus und erhält eine gute Bewertung. ING-DiBa, Sparda-Banken und Interhyp platzieren sich dagegen zum achten Mal in Folge auf einem Spitzenplatz.

Optimale Baufinanzierung mit besten Konditionen jetzt finden

Die unterschiedlichen Vergleiche zur Baufinanzierung helfen künftigen Eigenheimbesitzern zwar, eine solide und sichere Immobilienfinanzierung für ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu finden. Jedoch haben die Tests zwei Nachteile:

Einerseits nutzen in den meisten Fällen starre Musterkunden, die die eigenen Bedürfnisse an die Finanzierung nicht widerspiegeln können. Andererseits bilden die Testsieger nur eine Momentaufnahme ab. Da sich die Zinskonditionen stetig verändern, sind aktuelle Angebote genauso wichtig wie eine Baufinanzierung, die auf die persönlichen Wünsche und Voraussetzungen zugeschnitten ist. Je mehr Anbieter Interessierte auf der Suche nach einer passenden Finanzierung berücksichtigen, desto schneller finden sie das beste Darlehen für ihr Eigenheim.

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