Baufinanzierung im Test

Welche Immobilienfinanzierung ist sehr gut?

  • Baufinanzierung bei Stiftung Warentest im Test
  • Ihr Vergleich zeigt große Zinsunterschiede zwischen den Anbietern
  • Mit persönlichem Angebot Konditionen prüfen

Für den

Kauf einer Immobilie

Für den

Bau einer Immobilie

Für eine

Anschluss­finanzierung

Für

Umbau oder Moderni­sierung

Baufinanzierung im Test: Wo gibt es das günstigste Darlehen?

Mit der falschen Immobilienfinanzierung zahlen künftige Eigentümer schnell mehrere tausend Euro zu viel. Wer für den Traum vom Eigenheim ein Darlehen aufnehmen will, sollte daher vorab einige Angebote zur Baufinanzierung einholen. Welche Anbieter gute Konditionen bieten, zeigt beispielsweise der aktuelle Vergleich von Stiftung Warentest.

Immer gut zu wissen

Baufinanzierung im Vergleich 2022 bei Stiftung Warentest

Kreditnehmer sparen über die Laufzeit ihres Darlehens leicht 100.000 Euro und mehr ein, wenn sie ihre „Immobilie geschickt finanzieren.“ So lautet das Fazit der Stiftung Warentest in ihrem Test 2022 zur Baufinanzierung.

Für ihren Vergleich im März 2022 hat die Verbraucherorganisation einen Unterschied von 112.540 Euro bei einer Kreditsumme von 320.000 Euro aufgedeckt (Finanztest Ausgabe 04/20212). Für die aktuelle Untersuchung hat sie bei über 80 Anbietern die Kreditkonditionen für vier Modellfälle erfragt. Diese sind:

  • Flexibles Darlehen mit Sondertilgungen und Wechsel der Kreditrate
  • Voll abbezahlter Kredit nach 20-jähriger Laufzeit (sogenanntes Volltilgerdarlehen)
  • Voll abbezahlter Kredit nach 20-jähriger Laufzeit
  • Vollfinanzierung

Tipp: Der Blick auf den aktuellen Test zur Baufinanzierung der Stiftung Warentest ist nur dann sinnvoll, wenn sich künftige Eigentümer bereits konkrete Gedanken zu ihrer Immobilienfinanzierung gemacht und sich folgende Fragen gestellt haben:

Wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben sein? Wie hoch ist das Eigenkapital, das sie für das neue Eigenheim angespart haben? Soll das Darlehen mit Ende der Laufzeit komplett abbezahlt sein? Wer auf diese Fragen noch keine Antworten hat, sollte sich zunächst unverbindlich zu seinen Möglichkeiten bei der Baufinanzierung beraten lassen.

83 Anbieter zur Baufinanzierung im Test

Je nach Modellkunde unterscheiden sich im Vergleich der Stiftung Warentest der Wert der Immobilie, die benötigte Kreditsumme, die Länge der Zinsbindung und die Tilgungsrate.

Für das flexible Darlehen geht die Verbraucherorganisation von einem Musterkunden aus, der ein Haus für 500.000 Euro kaufen will. Er benötigt dazu eine Immobilienfinanzierung in Höhe von 450.000 Euro. Die aktuellen Zinskonditionen sollen für 15 Jahre festgeschrieben sein. Gewünscht sind zudem jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme sowie eine anfängliche 2,5-prozentige Tilgung.

Den günstigsten Effektivzins für diesen Modellfall bieten die Anbieter Freie Finanzierer München (regional, 1,29 Prozent) und DTW (1,29 Prozent). Der teuerste Anbieter verlangt dagegen 2,21 Prozent. Bis zum Ende der Laufzeit sparen Kreditnehmer somit mehr als 53.000 Euro, wenn sie sich für den günstigsten Anbieter entscheiden.

Die fünf günstigsten Effektivzinsen bieten laut Stiftung Warentest diese Baufinanzierungen mit flexibler Rückzahlung:

AnbieterEffektivzins in %
Freie Finanzierer München*1,29
DTW1,29
Baufi Direkt, Haus & Wohnen, Hamburger Volksbank*1,30
Creditweb1,32
PSD Nürnberg1,37

*Regionale Anbieter

Im Vergleich zum Baufinanzierungstest aus dem Vorjahr zeigt sich, dass Baukredite langsam wieder teurer werden. Damals lag der Zins beim günstigsten Anbieter noch bei 0,70 Prozent.

Mit einem Volltilgerdarlehen gehen Kreditnehmer der Gefahr von steigenden Zinsen aus dem Weg. Denn der einmal vereinbarte Zinssatz gilt bis zum Ende der Laufzeit, an dem das Darlehen komplett zurückgezahlt sein soll. Je länger die Bindung gilt, desto höher fallen die Zinsen für den Kredit aus. Dennoch bewegen sich diese noch immer auf einem attraktiven Niveau. Im Test wurden die günstigsten Anbieter für ein Darlehen in Höhe von 320.000 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis gesucht.

Top 3 bei 20-jähriger Zinsbindung

  • Geld & Plan – 1,20 Prozent Effektivzins
  • Baugeld Spezialisten – 1,22 Prozent
  • Freie Finanzierer München*, Ostsächsische Sparkasse Dresden* – 1,24 Prozent

Die Zinsersparnis beläuft sich hier auf knapp 34.000 Euro. Dreimal so hoch ist der Unterschied, wenn das Darlehen nach 30 Jahren komplett abgezahlt werden soll. Der beste Anbieter verlangt 1,43 Prozent, der teuerste dagegen 3,38 Prozent. Über die Laufzeit sparen Verbraucher so mit der günstigsten Baufinanzierung über 110.000 Euro ein.

Top 3 bei 30-jähriger Zinsbindung

  • Hamburger Volksbank* – 1,43 Prozent Effektivzins
  • Geld & Plan – 1,44 Prozent
  • Baugeld Spezialisten – 1,52 Prozent

Achtung:

Die Stiftung Warentest hat auch regionale Anbieter (*) zur Baufinanzierung in ihren Vergleich eingeschlossen. Deren Immobilienfinanzierungen stehen nicht jedem Interessierten zur Verfügung.

Direktanbieter zur Baufinanzierung im Vergleich beim DISQ

Verzichten Banken und Vermittler auf ein Filialnetz, wird von Direktanbietern gesprochen. Da sie beispielsweise keine Miete für Filialen zahlen müssen, bieten sie oftmals niedrigere Zinsen als andere Baufinanzierer an. Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) hat im Sommer 2020 geprüft, welche von 11 untersuchten Direktanbietern sowohl sehr gute Konditionen als auch einen ausgezeichneten Service bieten. Letzteres war den Testern für die Gesamtbewertung besonders wichtig und floss daher zu 60 Prozent in das Endergebnis.

Für die Konditionen zogen die Experten verschiedene Modellfälle wie eine Sofortfinanzierung mit 15 Jahren Laufzeit oder eine Forwardfinanzierung heran. Mit Forwarddarlehen sichern sich Kunden das aktuelle Zinsniveau für ein Darlehen, das sie erst in einem Jahr oder noch später aufnehmen werden.

Für die Bewertung des Services telefonierten sie verdeckt mit den Anbietern oder schrieben E-Mails. Dabei zeigte sich zwar eine freundliche und meist fachkundige Rückmeldung. Die Auskünfte fielen jedoch nicht immer individuell genug zum Fragesteller aus.

Nach Auswertung aller Kriterien erzielt Interhyp als einziger Anbieter ein sehr gutes Ergebnis mit seiner Baufinanzierung. 1822direkt, die zuletzt noch zur Spitzengruppe zählte, erreicht im aktuellen Vergleich des Institus ein gutes Resultat, genauso wie Comdirect Bank, Dr. Klein, Check24, Accedo und DTW.

Baufinanzierung: Aktuelle Testsieger bei der Anschlussfinanzierung 2022

Die Stiftung Warentest vergleicht nicht nur regelmäßig verschiedene Baufinanzierungen für Personen, die erstmals Eigentum finanzieren wollen. Für die Mai-Ausgabe 2022 der Finanztest hat die Verbraucherorganisation auch geprüft, wo es sehr gute Anschlussfinanzierungen gibt. Denn oftmals haben Kreditnehmer nach Ende der Laufzeit ihr Darlehen noch nicht abbezahlt. Sie müssen dann umschulden und ihren alten Kredit mit einer neuen Immobilienfinanzierung ablösen.

Sonderkündigung prüfen

Nach zehn Jahren können Verbraucher ihren Kreditvertrag mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht sollten sie nutzen, wenn die Zinsen des laufenden Darlehens deutlich über dem aktuellen Niveau liegen.

Für den Test suchte ein Modellkunde ein günstiges Darlehen in Höhe von 150.000 Euro bei einem Immobilienwert von 375.000 Euro. Ziel war eine Anschlussfinanzierung mit zehnjähriger Laufzeit bei 6 Prozent Tilgung.

Die niedrigsten Effektivzinsen bieten:

BaufinanziererEffektivzins in Prozent
Ostsächsische Sparkasse Dresden*1,12
Freie Finanzierer München*1,15
LVM1,17
Teuerster Anbieter2,02

*Regional

Im Vergleich zum Test vom letzten Jahre sind die Zinsen deutlich gestiegen. 2021 verlangten die günstigsten Anbieter 0,42 Prozent.

Aktuelles zur Baufinanzierung

Kunden bewerten: Wer ist der richtige Partner fürs Eigenheim?

„Mit einer professionellen Beratung rund um das komplexe Thema Baufinanzierung lässt sich der Traum vom Eigenheim für viele erfüllen. Wichtig ist vor allem ein fairer Anbieter“, schreibt das Wirtschaftsmagazin Focus-Money.

Um die Fairness von 34 Baufinanzierern zu bewerten, hat das Analyseinstitut Service Value im November 2021 15 Banken und 19 Vermittler von rund 2.700 Kunden bewerten lassen. In der Befragung urteilten sie über das Produktangebot, den Kundenservice, die Kundeninformation, das Preis-Leistungs-Verhältnis und die Kundenberatung.

Zehn Anbieter und damit einer mehr als 2020 erweisen sich in den Augen ihrer Kreditnehmer als sehr fair:

  • Accedo
  • ING
  • Interhyp
  • Sparda-Banken
  • PSD Banken
  • Baufi24
  • Schwäbisch Hall
  • Wüstenrot
  • DKB
  • comdirect

DKB und comdirect kämpfen sich nach einer nur guten Bewertung 2020 in die Reihe der sehr fairen Baufinanzierer zurück. Die Sparkassen verlieren dagegen ihre Top-Bewertung. ING und Interhyp platzieren sich zum elften Mal in Folge auf einem Spitzenplatz.

Passende Baufinanzierung jetzt finden

Die unterschiedlichen Untersuchungen zur Baufinanzierung helfen künftigen Eigenheimbesitzern zwar, eine solide und sichere Immobilienfinanzierung für ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu finden. Jedoch haben die Tests zwei Nachteile:

Einerseits nutzen in den meisten Fällen starre Musterkunden, die die eigenen Bedürfnisse an die Finanzierung nicht widerspiegeln können. Andererseits bilden die Testsieger nur eine Momentaufnahme ab. Da sich die Zinskonditionen stetig verändern, sind aktuelle Angebote besonders wichtig. Je mehr Anbieter Interessierte auf der Suche nach einer passenden Finanzierung berücksichtigen, desto besser.