Baufinanzierung im Test

Welche Immobilienfinanzierung ist sehr gut?

  • Baufinanzierung bei Stiftung Warentest im Test
  • Ihr Vergleich zeigt große Zinsunterschiede zwischen den Anbietern
  • Mit persönlichem Angebot Konditionen prüfen

Für den

Kauf einer Immobilie

Für den

Bau einer Immobilie

Für eine

Anschluss­finanzierung

Für

Umbau oder Moderni­sierung

Baufinanzierung im Test: Wo gibt es das günstigste Darlehen?

Mit der falschen Immobilienfinanzierung zahlen künftige Eigentümer schnell mehrere tausend Euro zu viel. Wer für den Traum vom Eigenheim ein Darlehen aufnehmen will, sollte daher vorab einige Angebote zur Baufinanzierung einholen. Welche Anbieter gute Konditionen bieten, zeigt beispielsweise der aktuelle Vergleich von Stiftung Warentest.

Immer gut zu wissen

Baufinanzierung im Vergleich 2021 bei Stiftung Warentest

Kreditnehmer sparen über die Laufzeit ihres Darlehens leicht 20.000 Euro und mehr ein, wenn sie „nicht irgendeinen Kredit nehmen, sondern nach dem besten Angebot suchen.“ So lautet regelmäßig das Fazit der Stiftung Warentest in ihren Tests zur Baufinanzierung.

Für ihren Vergleich im März 2021 hat die Verbraucherorganisation sogar einen Unterschied von fast 70.000 Euro bei einer Kreditsumme von 450.000 Euro aufgedeckt (Finanztest Ausgabe 04/2021). Für die aktuelle Untersuchung hat sie bei knapp 90 Anbietern die Kreditkonditionen für vierModellfälle erfragt. Diese sind:

  • Flexibles Darlehen mit Sondertilgungen und Wechsel der Kreditrate
  • Modernisierung (kleiner Kredit nach 10 Jahren abbezahlt)
  • Voll abbezahlter Kredit nach 20-jähriger Laufzeit (sogenanntes Volltilgerdarlehen)
  • Voll abbezahlter Kredit nach 20-jähriger Laufzeit

Tipp: Der Blick auf den aktuellen Test zur Baufinanzierung der Stiftung Warentest ist nur dann sinnvoll, wenn sich künftige Eigentümer bereits konkrete Gedanken zu ihrer Immobilienfinanzierung gemacht und sich folgende Fragen gestellt haben:

Wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben sein? Wie hoch ist das Eigenkapital, das sie für das neue Eigenheim angespart haben? Soll das Darlehen mit Ende der Laufzeit komplett abbezahlt sein? Wer auf diese Fragen noch keine Antworten hat, sollte sich zunächst unverbindlich zu seinen Möglichkeiten bei der Baufinanzierung beraten lassen.

89 Anbieter zur Baufinanzierung im Test

Je nach Modellkunde unterscheiden sich im Vergleich der Stiftung Warentest der Wert der Immobilie, die benötigte Kreditsumme, die Länge der Zinsbindung und die Tilgungsrate.

Für das flexible Darlehen geht die Verbraucherorganisation von einem Musterkunden aus, der ein Haus für 500.000 Euro kaufen will. Er benötigt dazu eine Immobilienfinanzierung in Höhe von 450.000 Euro. Die aktuellen Zinskonditionen sollen für 15 Jahre festgeschrieben sein. Gewünscht sind zudem jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme sowie eine anfängliche 2,5-prozentige Tilgung.

Den günstigsten Effektivzins für diesen Modellfall bieten die Anbieter Sparda Nürnberg (regional, 0,70 Prozent), Hamburger Volksbank (regional, 0,85 Prozent) und DTW (0,88 Prozent). Der teuerste Anbieter verlangt dagegen 1,92 Prozent. Bis zum Ende der Laufzeit sparen Kreditnehmer somit mehr als 67.000 Euro, wenn sie sich für den günstigsten Anbieter entscheiden.

Die fünf günstigsten Effektivzinsen bieten laut Stiftung Warentest diese Baufinanzierungen mit flexibler Rückzahlung:

Anbieter Effektivzins in %
Sparda Nürnberg* 0,70
Hamburger Volksbank* 0,85
DTW 0,88
Creditweb 0,91
1822direkt, Check24, Comdirect Bank, Consorsbank, Baudi24, Commerzbank, Hypofact, Interhyp 0,92

*Regionale Anbieter

Bei Krediten für eine Modernisierung mit einer kurzen Zinsbindungsfrist von zehn Jahren für eine Summe von 70.000 Euro bieten mit Creditweg ein Baufinanzierer den niedrigsten Effektivzins von 0,45 Prozent an.

Mit einem Volltilgerdarlehen gehen Kreditnehmer der Gefahr von steigenden Zinsen aus dem Weg. Denn der einmal vereinbarte Zinssatz gilt bis zum Ende der Laufzeit, an dem das Darlehen komplett zurückgezahlt sein soll. Je länger die Bindung gilt, desto höher fallen die Zinsen für den Kredit aus. Dennoch bewegen sich diese noch immer auf einem äußerst attraktiven Niveau. Im Test wurden die günstigsten Anbieter für ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro bei 300.000 Euro Kaufpreis gesucht.

Top 3 bei 20-jähriger Zinsbindung

  • Volksbank Münsterland Nord* – 1,08 Prozent Effektivzins
  • Hamburger Volksbank* – 1,19 Prozent
  • Hypofact – 1,23 Prozent

Achtung:

Die Stiftung Warentest hat auch regionale Anbieter (*) zur Baufinanzierung in ihren Vergleich eingeschlossen. Deren Immobilienfinanzierungen stehen nicht jedem Interessierten zur Verfügung.

113 Direktanbieter zur Baufinanzierung im Vergleich beim DISQ

Verzichten Banken und Vermittler auf ein Filialnetz, wird von Direktanbietern gesprochen. Da sie beispielsweise keine Miete für Filialen zahlen müssen, bieten sie oftmals niedrigere Zinsen als andere Baufinanzierer an. Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) hat im Sommer 2020 geprüft, welche von 11 untersuchten Direktanbietern sowohl sehr gute Konditionen als auch einen ausgezeichneten Service bieten. Letzteres war den Testern für die Gesamtbewertung besonders wichtig und floss daher zu 60 Prozent in das Endergebnis.

Für die Konditionen zogen die Experten verschiedene Modellfälle wie eine Sofortfinanzierung mit 15 Jahren Laufzeit oder eine Forwardfinanzierung heran. Mit Forwarddarlehen sichern sich Kunden das aktuelle Zinsniveau für ein Darlehen, das sie erst in einem Jahr oder noch später aufnehmen werden.

Für die Bewertung des Services telefonierten sie verdeckt mit den Anbietern oder schrieben E-Mails. Dabei zeigte sich zwar eine freundliche und meist fachkundige Rückmeldung. Die Auskünfte fielen jedoch nicht immer individuell genug zum Fragesteller aus.

Nach Auswertung aller Kriterien erzielt Interhyp als einziger Anbieter ein sehr gutes Ergebnis mit seiner Baufinanzierung. 1822direkt, die zuletzt noch zur Spitzengruppe zählte, erreicht im aktuellen Vergleich des Institus ein gutes Resultat, genauso wie Comdirect Bank, Dr. Klein, Check24, Accedo und DTW.

Baufinanzierung: Aktuelle Testsieger bei der Anschlussfinanzierung

Die Stiftung Warentest vergleicht nicht nur regelmäßig verschiedene Baufinanzierungen für Personen, die erstmals Eigentum finanzieren wollen. Für die Mai-Ausgabe 2021 der Finanztest hat die Verbraucherorganisation auch geprüft, wo es sehr gute Anschlussfinanzierungen gibt. Denn oftmals haben Kreditnehmer nach Ende der Laufzeit ihr Darlehen noch nicht abbezahlt. Sie müssen dann umschulden und ihren alten Kredit mit einer neuen Immobilienfinanzierung ablösen.

Sonderkündigung prüfen

Nach zehn Jahren können Verbraucher ihren Kreditvertrag mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht sollten sie nutzen, wenn die Zinsen des laufenden Darlehens deutlich über dem aktuellen Niveau liegen.

Für den Test suchte ein Modellkunde ein günstiges Darlehen in Höhe von 150.000 Euro bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro. Ziel war eine Anschlussfinanzierung mit zehnjähriger Laufzeit bei 6 Prozent Tilgung.

Die niedrigsten Effektivzinsen bieten:

Baufinanzierer Effektivzins in Prozent
Creditweb 0,42
Volksbank Düsseldorf Neuss* 0,45
Freie Finanzierer München* 0,48
Teuerster Anbieter 1,46

*Regional

Im Vergleich zum Test von vor zwei Jahren sind die Zinsen nochmals gefallen. 2019 verlangten die günstigsten Anbieter 0,89 Prozent. Auffällig ist jedoch, dass die teuersten Geldinstitute kaum nachgesteuert haben. Das Zinsniveau liegt weiterhin bei um die 1,5 Prozent.

Aktuelles zur Baufinanzierung

Kunden bewerten: Wer ist der richtige Partner fürs Eigenheim?

„Damit das große Projekt Eigenheim nicht auf Sand gebaut ist, braucht es: fundierte Beratung, eine übersichtliche Tilgungsplanung und flexible Produkte, die sich optimal an den Bedürfnissen des Bauherrn ausrichten lassen“, schreibt das Wirtschaftsmagazin Focus-Money. Zum Gesamtpaket zählt auch, dass die Anbieter fair mit ihren Kunden umgehen.

Um die Fairness von 32 Baufinanzierern zu bewerten, hat das Analyseinstitut Service Value im November 2020 15 Banken und 18 Vermittler von rund 2.200 Kunden bewerten lassen. In der Befragung urteilten sie über das Leistungsangebot, den Kundenservice, die Kundeninformation, das Preis-Leistungs-Verhältnis und die Kundenberatung.

Neun Anbieter und damit einer mehr als 2019 erweisen sich in den Augen ihrer Kreditnehmer als sehr fair:

  • Accedo
  • ING
  • Interhyp
  • Sparda-Banken
  • PSD Banken
  • Sparkassen
  • Baufi24
  • Schwäbisch Hall
  • Wüstenrot

Die Sparda-Banken kämpfen sich nach einer nur guten Bewertung 2019 in die Reihe der sehr fairen Baufinanzierer zurück. Commerzbank und DKB verlieren dageben ihre Top-Bewertung. ING und Interhyp platzieren sich zum zehnten Mal in Folge auf einem Spitzenplatz.

Passende Baufinanzierung jetzt finden

Die unterschiedlichen Untersuchungen zur Baufinanzierung helfen künftigen Eigenheimbesitzern zwar, eine solide und sichere Immobilienfinanzierung für ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu finden. Jedoch haben die Tests zwei Nachteile:

Einerseits nutzen in den meisten Fällen starre Musterkunden, die die eigenen Bedürfnisse an die Finanzierung nicht widerspiegeln können. Andererseits bilden die Testsieger nur eine Momentaufnahme ab. Da sich die Zinskonditionen stetig verändern, sind aktuelle Angebote besonders wichtig. Je mehr Anbieter Interessierte auf der Suche nach einer passenden Finanzierung berücksichtigen, desto besser.