Anschlussfinanzierung

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  • Zwei Möglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung
  • Umschulden oft die bessere Option
  • Schon kleine Unterschiede beim Zins führen zu großer Ersparnis

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Sanierung

Zuletzt aktualisiert: Mai 2020

Die richtige Anschlussfinanzierung finden

Die meisten Menschen sind bereit, für das eigene Reich viel Geld auszugeben. Der Immobilienkredit ist daher nur selten nach Ende der Zinsbindung abbezahlt. Um die Schulden zu tilgen, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Berücksichtigen Kreditnehmer dabei neben dem Vorschlag ihrer Hausbank weitere Finanzierungsangebote, können sie einiges an Zinsen sparen.

Immer gut zu wissen

Was ist eine Anschlussfinanzierung und welche Formen gibt es

Immobilienbesitzer beschäftigen sich immer dann mit einer Anschlussfinanzierung, wenn die für ihre eigenen vier Wände vereinbarte Finanzierung nach Ende der Sollzinsbindungsfrist nicht zurückgezahlt ist. Dies ist bei der Mehrheit der Kreditnehmer die Regel, nicht selten brauchen sie sogar mehrere Anschlussdarlehen, bis sie schuldenfrei sind. Nur bei sogenannten Voltilger-Darlehen ist der Kredit innerhalb der Zinsbindungsfrist getilgt.

Insbesondere bei Baufinanzierungen, die vor einigen Jahren vereinbart wurden, bleibt nach dem Ende der Laufzeit noch eine hohe Restschuld zurück. Dies liegt unter anderem am damaligen hohen Zinsniveau, wie folgendes Beispiel zeigt:

Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Bei der Anschlussfinanzierung haben Verbraucher zwei Möglichkeiten:

  • Prolongation: Bleiben Eigenheimbesitzer bei ihrer Hausbank und setzen dort die Immobilienfinanzierung fort, spricht man im Fachjargon von einer Prolongation. Abgesehen davon, dass die Kreditkonditionen neu verhandelt werden, bleibt alles beim Alten. Eine erneute Bonitätsprüfung ist daher nicht notwendig. Insgesamt ist dieser Schritt mit wenig Aufwand verbunden.
  • Umschuldung: Wechseln Darlehensnehmer zu einem neuen Geldgeber, ist die Rede von einer Umschuldung. Dabei wird die neue Bank als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen. Mit der Grundschuldabtretung gehen zwar Notar- und Grundbuchgebühren einher. Es sind jedoch meist nicht mehr als ein paar 100 Euro. Häufig übernimmt sogar das neue Geldinstitut diese Kosten. Darüber hinaus müssen Verbraucher ihre Bonität neu prüfen und gegebenenfalls ein Immobiliengutachten anfertigen lassen. Der Aufwand lohnt sich in der Regel jedoch, da die Anschlussfinanzierungen anderer Anbieter oftmals günstiger als das Hausbankangebot sind.

Die Vorteile und Nachteile der Prolongation und Umschuldung im Überblick

Wer sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmert, hat bei beiden Vorgehensweisen die Möglichkeit, sich für ein Forward-Darlehen zu entscheiden. Mit ihm sichern sich Verbraucher die aktuellen Zinskonditionen für bis zu 66 Monate im Voraus. Bedeutet: Selbst wenn das Anschlussdarlehen erst in zwei Jahren startet, gelten die damals vereinbarten Konditionen für Soll- und Effektivzins. Je weiter der Beginn der neuen Baufinanzierung jedoch in der Zukunft liegt, desto größer ist der Zinsaufschlag.

Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt von der Entwicklung der Hypothekenzinsen ab. Deutet sie auf einen fallenden Kurs hin, ist es besser zu warten. Zeichnen sich steigende Zinsen ab, ist es dagegen der richtige Zeitpunkt, um zu handeln und konkret über ein Forward-Darlehen nachzudenken.

Tipp:

Selbst bei längerer Zinsbindung können Kreditnehmer ihr Darlehen nach zehn Jahren außerordentlich kündigen, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Bank zahlen zu müssen.

Was nun: Anschluss­finanzierung bei alter Bank oder neuer Kredit?

Ein Darlehen bei einer neuen Bank lohnt sich dann, wenn die Kreditschuld hoch ist. Denn in der Regel zählt das Angebot der Hausbank nicht zu den günstigsten. Selbst bei kleinen Zinsunterschieden lässt sich dann viel Geld sparen.

Welche Kosten fallen bei einer Anschlussfinanzierung an?

Bleiben Hausbesitzer bei ihrer Bank, fallen keine neuen Gebühren für die Anschlussfinanzierung an. Anders sieht es bei einer Umschuldung aus. Hier müssen sie allerdings nur die Kosten für die Grundschuldabtretung in Höhe von 0,2 Prozent bis 0,3 Prozent der Grundschuld (inklusive Notargebühren) eingeplanen.

Wie ist der Ablauf einer Anschlussfinanzierung?

Es zahlt sich aus, sich frühzeitig mit dem Anschlusskredit zu beschäftigen. Die eigene Bank schickt zwar spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot zu weiteren Finanzierung an ihre Kunden. Doch sie können auch aktiv auf ihren Darlehensgeber zugehen und einen Finanzierungsvorschlag anfordern.

Am besten ist es, die Anschlussfinanzierung zwölf bis sechs Monate vor Laufzeitende anzugehen. Als erstes sollten Interessierte prüfen, ob sich ihre Rahmenbedingungen verändert haben. Können sie beispielsweise mehr Geld als bisher in die Bezahlung des Baukredits stecken, weil mehr Einkommen zur Verfügung steht? Oder steht die Auszahlung einer Lebensversicherung an, mit der die Kredithöhe noch gedrückt werden kann?

Da das Zinsniveau aktuell sehr niedrig ist, können Verbraucher wahrscheinlich eine höhere Monatsrate als bisher ansetzen. Alternativ besteht die Möglichkeit, bei gleichbleibender Rate die Zinsersparnis in einen höheren Tilgungssatz zu stecken. Beide Fälle führen dazu, dass die Anschlussfinanzierung schneller abbezahlt ist.

Sobald die Eckdaten bekannt sind und auch die Höhe der Restschuld feststeht, steht der nächste Schritt an: Verschiedene Angebote von Banken und Vermittlern einholen. Wollen Eigenheimbesitzer bei ihrem bisherigen Geldinstitut bleiben, können sie mit diesen in der Hinterhand in die Verhandlung gehen. Planen sie dagegen ohnehin eine Umschuldung, entscheiden sie sich einfach für ihre persönlich beste Anschlussfinanzierung.

Aktuelles zur Baufinanzierung

Anschluss­finanzierung: Was tun bei geringer Restschuld?

Häufig geht mit der Finanzierung vonseiten der Bank eine Mindestkreditsumme einher, meist 50.000 Euro. Eine Umschuldung darunter ist dann nicht möglich, sodass nur der Hauskredit bleibt. Bei noch kleineren Summen ist es sinnvoll, einen Ratenkredit als Alternative zu prüfen.

Worauf ist beim Vergleich der Anschlussfinanzierung zu achten?

Beim Vergleich verschiedener Anschlussfinanzierungen kommt es in erster Linie auf den Zins an. Aber auch die Nebenkonditionen wie kostenlose Sondertilgungen oder Tilgungssatzänderungen ohne Aufschläge spielen eine wichtige Rolle beim Vergleich des Kreditvertrags.

Schon kleine Zinsunterschiede machen einen großen Unterschied bei der Anschlussfinanzierung, wie das folgende Beispiel zeigt:

Darlehens­höhe 150.000 € 150.000 €
Sollzins 0,75 % 1,15 %
Restschuld 68.000 € 73.000 €
Differenz 5.000 €

Die Monatsrate beträgt 750 Euro, die Zinsbindung zehn Jahre.

Auch ein aktueller Test der Stiftung Warentest belegt das hohe Sparpotenzial. Zwischen der teuersten und der günstigsten Anschlussfinanzierung liegen für den Modellfall fast 17.000 Euro. „Wer vergleicht und ein günstiges Angebot auswählt, kann mit gleicher Monatsrate mehr tilgen“, so die Verbraucherorganisation.

Wie hoch sind aktuell die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung?

Die Zinsen hängen einerseits von der Art des Darlehens ab, das zur Anschlussfinanzierung aufgenommen wird. In vielen Fällen entscheiden sich Verbraucher für ein Annuitätendarlehen.

Darüber hinaus richten sich die Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung auch nach dem Objektwert der Immobilie, der Darlehenshöhe, der Kreditlaufzeit und möglichen Zinsaufschlägen. Eine pauschale Aussage zum Zeitpunkt des Abschlusses des Anschlusskredits ist daher schwierig.  Wie hoch die Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sind, erfahren Interessierte mit einem unverbindlichen Angebot.

Für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 150.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung (Immobilienwert 250.000 Euro, monatliche Rate 750 Euro) beginnen die Zinsen aktuell bei 0,5 Prozent für den Sollzins und 0,53 Prozent für den Effektivzins (Stand April 2020).

Ein Blick auf die Entwicklung der Zinsen zeigt, dass sie seit einigen Jahren sehr niedrig sind.

Sollzins im Verlauf

  • April 2016: - 0,99 %
  • April 2017: - 0,98 %
  • April 2018: - 1,25 %
  • April 2019: - 0,79 %
  • April 2020: - 0,56 %

Die Zinsen basieren auf einer Kredithöhe 190.000 Euro bei zehnjähriger Sollzinsbindung und weiteren exemplarischen Faktoren.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Ziel der Anschlussfinanzierung sollte es, nach deren Ende schuldenfrei zu sein. Doch gerade bei hoher Kreditsumme ist dies nicht immer möglich. Die Tilgung sollte dennoch so angesetzt sein, dass möglichst viel der Darlehenssumme getilgt wird.

Die monatlichen Rückzahlungen teilen sich in den Anteil für die Zinsen an die Bank und den Anteil auf, mit dem das Darlehen zurückgezahlt wird. Es gilt: Je niedriger die Zinsen sind, desto höher sollte die Tilgung sein. So werden die Schulden schneller abbezahlt.

Um den Tilgungssatz zu berechnen, ermitteln Kreditnehmer zunächst, was sie im ersten Jahr an Zinsen zahlen. Bei einem Darlehen von 150.000 Euro und einem Zinssatz von einem Prozent sind es 1.500 Euro – pro Monat also 125 Euro (zehn Jahre Zinsbindung). Diesen Betrag ziehen sie von ihrer Monatsrate ab, beispielsweise 750 Euro. Übrig bleiben 625 Euro für die Tilgung. Laut Tilgungsrechner im Internet ergibt sich so eine anfängliche Tilgung von fünf Prozent.

Mit jeder Rate nimmt der Tilgungsanteil zu. Denn der Zinsanteil wird durch die abnehmende Kreditsumme geringer. Eine Übersicht gibt hier der Tilgungsplan, den Darlehensnehmer bei Abschluss des Vertrags ausgehändigt bekommen.

Jetzt persönlich beste Anschlussfinanzierung finden

Wie bei der Erstfinanzierung gilt auch bei der Anschlussfinanzierung: Konditionen und Anbieter vergleichen und abermals vergleichen. Wer nur aus Bequemlichkeit bei seiner bisherigen Bank bleibt, muss im schlimmsten Fall mehrere tausende Euro mehr für die Zinsen ausgeben. Der Aufwand, sich rechtzeitig mit seiner Anschlussfinanzierung zu beschäftigen und weitere Angebote zu berücksichtigen, zahlt sich daher fast immer aus.

Arbeitslos bei Ende der Zinsbindung – Anschluss­finanzierung möglich?

Wer mit Zinsbindungsende arbeitslos ist, hat eher schlechte Chancen auf eine Umschuldung. Denn der neue Kreditgeber fordert in der Regel einen Einkommensnachweis. Eine Prolongation ist dagegen möglich, denn die Bank braucht hierfür keine neuen Unterlagen. Wichtig ist allerdings, dass der Kreditnehmer die Raten auch zahlen kann.