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Bausparvertrag

Der klassische Weg ins Eigenheim
Bausparvertrag
  • Bestandteile des Bausparvertrags
  • Verwendungsmöglichkeiten im Überblick
  • Wer kann die Wohnungsbauprämie nutzen
  • Stiftung Warentest mit Testergebnissen 2012

Bausparvertrag - ein Überblick

Der Bausparvertrag gilt vielen als der klassische Weg zum Eigenheim. Doch gerade in Zeiten niedriger Zinsen, stellt sich die Frage, ob sich ein Bausparvertrag überhaupt noch lohnt. Dafür gibt es keine eindeutige Antwort. Vielmehr ist dies abhängig von Ihrer persönlichen Situation, aber auch ob Sie Förderungen wie die Wohnungsbauprämie nutzen können.

Die Bestandteile des Bausparvertrags

Bevor man sich für einen Bausparvertrag entscheidet, sollte man sich genauer mit den Möglichkeiten dieser Spar- und Darlehensform auseinandersetzen. Denn das Bausparen ist weder eine reine Geldanlage, noch ein reiner Kredit. Vielmehr werden hier das Ansparen des Eigenkapitals und der Baukredit miteinander verbunden. Dadurch bindet man sich zwar einerseits für sehr lange Zeit an eine Bausparkasse, man kann allerdings auch von eine sehr sicheren Form der Baufinanzierung profitieren.

1. Einzahlungs- bzw. Ansparphase

Der Bausparvertrag teilt sich in drei unterschiedliche Phasen auf. So wird in der Ansparphase die Grundlage für den Bausparvertrag geschaffen. Dabei wird das Eigenkapital aufgebaut. Zwar geht man von einem Mindestsparbetrag aus, jedoch kann es sich lohnen einen höheren Eigenanteil anzusparen. Denn so reduziert sich einerseits die Darlehenssumme, andererseits kann man mit einem höheren Sparbetrag bessere Konditionen für das Bauspardarlehen mit der Bausparkasse vereinbaren.

Nicht nur monatliche Raten sind bei einem Bausparvertrag möglich, auch eine höhere Einmalzahlung kann die Grundlage des Vertrags bilden. Jedoch kann die Einzahlungsart beeinflussen, welcher Tarif sich eher für Sie lohnt.

2. Zuteilung des Bausparvertrags

Beim Abschluss des Bausparvertrags wird ein Zuteilungszeitpunkt berechnet. Dieser gibt an, wann nach Ansparen des Eigenkapitals das eigentliche Darlehen gewährt wird. Hier gilt es allerdings zu beachten, dass der im Vertrag genannte Zeitpunkt keine Garantie beinhaltet. Der tatsächliche Zeitpunkt kann sich je nach Finanzmarktlage auch um mehrere Monate verschieben, was dann zu Wartezeiten führen kann.

Grundsätzlich wird das Darlehen nur dann gewährt, wenn neben dem Mindestguthaben, das zuvor im Bausparvertrag angespart werden muss, noch einige weitere Bedingungen erfüllt werden. So muss eine Mindestvertragsdauer erfüllt sein, sowie eine Mindestsparzeit. Hinzu kommt die sogenannte Bewertungszahl, die darüber entscheidet, ob ein Darlehen zugeteilt wird oder nicht.

Diese Zahl gibt die Sparleistung des Bausparvertrags wieder und erhöht sich mit jeder Einzahlung und durch die Verzinsung des Guthabens. Da die Bausparkassen keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilungsaussichten machen dürfen, geben sie in der Regel nur an ab welcher Bewertungszahl das Institut für gewöhnlich die Bausparverträge zuteilt. Dabei gibt es die sogenannten Bewertungsstichtage. Nur wenn alle Zuteilungsvoraussetzungen an diesem Stichtag erfüllt sind, erfolgt darauf die Zuteilung.

 

Redaktions-Tipp

Sie können Ihre Bewertungszahl erhöhen und damit die Zeit bis zur Zuteilung verringern, indem Sie eine oder mehrere Sonderzahlungen leisten oder Ihre Sparrate erhöhen. Dabei sollten Sie allerdings auf die genauen Vertragsbedingungen achten, denn hier kann es Unterschiede bei der maximalen Anzahl und Höhe der Sonderzahlungen geben.

3. Tilgungsphase

Nach Zuteilung des Baudarlehens beginnt die Tilgungsphase. Dabei ist vertraglich festgelegt in welchem Umfang und über welchen Zeitraum die Rückzahlung der Darlehenssumme erfolgt. In der Regel werden die einzelnen Raten dabei genauso wie beim normalen Ratenkredit monatlich beglichen. Die Länge der Laufzeit hat Einfluss nicht nur auf die Höhe der einzelnen Monatsraten, sondern auch auf die anfallenden Bauzinsen – je länger das Darlehen abbezahlt wird, desto mehr Zinsen fallen an und desto höher ist die Tilgungssumme.

Wer sich mit den monatlichen Raten nicht übernehmen möchte, kann aber dennoch durch Sondertilgungen das Darlehen reduzieren. Auch die vollständige Tilgung der Restschuld verkürzt nicht nur die Rückzahlungsphase sondern verringert die Restschuld.

 

Stolperfalle

Einige Bausparverträge enthalten eine Klausel, die es Bausparkassen erlaubt Einzahlungen in den Vertrag abzulehnen, wenn diese über dem Regelsparbetrag liegen. Dadurch können Sie ggf. nicht so viel Eigenkapital ansparen, wie es Ihnen sonst möglich wäre, wodurch sich die Darlehenskonditionen verschlechtern.

Wofür kann der Bausparvertrag genutzt werden?

Anders als der Name vermuten lässt, kann man den Bausparvertrag nicht nur für die Errichtung von Wohneigentum verwenden. Auch der Kauf, die Modernisierung oder der Erhalt einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims, bzw. anderer Gebäude, die Wohnzwecken dienen, gehören zu den Verwendungsmöglichkeiten. Darüber hinaus kann der Bausparvertrag dazu genutzt werden, Bauland bzw. Erbbaurechte zu erwerben, um den Bau einer Wohnimmobilie erst zu ermöglichen.

Haben Sie bereits eine andere Form der Baufinanzierung gewählt, kann ein Bausparvertrag ebenso zur Ablösung dieser Verbindlichkeiten verwendet werden. Andere Verwendungsmöglichkeiten gibt es hingegen nicht. Wollen Sie beispielsweise das bisher angesparte Vermögen anderweitig verwenden, müssen Sie den Bausparvertrag auflösen. Allerdings gehen Ihnen dann ggf. die bisher gezahlten Wohnungsbauprämien verloren, wenn die Kündigung innerhalb der gesetzlichen Bindungsfrist erfolgt. Auch der Darlehensanspruch entfällt mit Kündigung des Vertrags.

Für wen eignet sich ein Bausparvertrag?

Vor allem wer von der Wohnungsbauprämie profitieren kann, fährt mit dem Bausparvertrag gut. Denn wer 16 Jahre oder älter ist, kann die Wohnungsbauprämie in Höhe von 8,8 Prozent der eingezahlten Beiträge bis zu  512 Euro pro Jahr, also maximal 45,06 Euro monatlich in Anspruch nehmen. Voraussetzung hierfür ist neben dem Alter jedoch ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von maximal 25.600 Euro. Gerade junge Menschen können zudem häufig von extra Prämien von der jeweiligen Bausparkasse profitieren. Denn solche Einsteigerprämien sollen gerade Berufseinsteiger für einen Bausparvertrag erwärmen.

Wer bereits ein Haus oder eine Eigentumswohnung hat, kann unter Umständen mit einem Bausparvertrag für geplante Modernisierungs- bzw. Rekonstruktionsmaßnahmen vorsorgen. Denn gerade geringe Darlehen werden von Banken häufig mit Zinsaufschlägen bestraft. Bausparkassen vergeben Bauspardarlehen jedoch zu einheitlichen Konditionen unabhängig von der Darlehenshöhe. Die Stiftung Warentest hat dem Bausparvertrag extra für Modernisierungen sogar eine eigene Analyse gewidmet. Hier finden Sie mehr zu den Ergebnissen der Bausparen Tests.

Ist der Bausparvertrag Hartz 4-sicher?

Ein Bausparvertrag gilt im Falle einer Arbeitslosigkeit als verwertbares Vermögen. Das bedeutet, dass der Vertrag gekündigt und aufgelöst werden muss, wenn Sie mit dem angesparten Vermögen über den zulässigen Freibetrag liegen. Bei einer Kündigung werden jedoch grundsätzlich staatliche Zulagen wie die Wohnungsbauprämie wieder abgezogen. Auch die Abschlussgebühren werden nicht erstattet.

 

Spartipp

Die Abschlussgebühren, die bei Bausparverträgen anfallen, sind rechtlich umstritten. So kritisieren Verbraucherschützer die Abschlussgebühr, vor Gericht wurde sie aber bisher immer als zulässig anerkannt. Dennoch sollten Sie bei Abschluss eines Bausparvertrags darauf achten, dass die Gebühren nicht zu hoch ausfallen, da sie bei Auflösung des Vertrags auch nicht erstattet werden.

Vermögenswirksame Leistungen

Es besteht die Möglichkeit einen Teil der Einzahlungen in den Bausparvertrag durch vermögenswirksame Leistungen zu gestalten. Dies bedeutet, dass Arbeitnehmer mit ihrem Arbeitgeber vereinbaren können, dass er einen Teil der Einzahlungen übernimmt. Bei Alleinstehenden Bausparern beträgt die maximale Höhe der vermögenswirksamen Leistungen 40 Euro pro Monat, bei Ehepaaren 80 Euro. Allerdings gelten die vermögenswirksamen Leistungen als steuerpflichtiges Einkommen. Anders als Leistungen zur betrieblichen Altersvorsorge etwa werden die vermögenswirksamen Leistungen vor Einzahlung in den Bausparvertrag also voll versteuert.

Für wen eignet sich ein Bausparvertrag?

Das Bausparen ist eine sehr sichere Möglichkeit, bereits Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben bzw. den Erwerb einer Immobilie anzusparen. Wer jedoch in naher Zukunft ein Eigenheim möchte, kann andere Formen der Baufinanzierung nutzen. Generell lohnt sich eine individuelle Beratung vor Beginn eines Bausparvertrags oder einer Baufinanzierung, um nicht nur die geeignetste Form, sondern auch den besten Anbieter zu finden.