BGH vor Grundsatzentscheidung für Eigentümer: Wer muss was bezahlen?

• Eigentümer schließen eine Gebäudeversicherung für die gesamte Wohnanlage ab.

• Bei entstandenen Schäden werden alle Eigentümer an den Kosten beteiligt, die die Versicherung nicht übernimmt.

• Dies gilt auch für Schäden in nicht selbst genutzten Einheiten. Dagegen wehrt sich nun eine Eigentümerin mit einer Klage vor dem Bundesgerichtshof.

Müssen Eigentümer in einer Eigentümergesellschaft für Schäden in Wohnungen aufkommen, die für sie nicht zugänglich sind und die nicht von der Gebäudeversicherung übernommen werden? Ja, sagen das Amtsgericht und das Landgericht Köln. Damit will sich die Eigentümerin von Gewerbeflächen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abfinden.

Nun muss der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entscheiden, ob die aktuelle Praxis rechtmäßig ist. Die Karlsruher Richter haben für den 16. September 2022 ein Urteil angekündigt (Az: V ZR 69/21). Erste Tendenzen, wie die Entscheidung ausfallen könnte, dürften der Klägerin nicht gefallen.

Hohe Beteiligung an Schäden durch mangelhafte Wasserleitungen

Im konkreten Fall geht es um eine Eigentümergemeinschaft, die aus Gewerbeflächen und Wohnungen besteht. In den Wohnungen waren die Wasserleitungen mangelhaft, sodass es dort wiederholt zu teuren Leitungswasserschäden gekommen ist. Allein 2018 belief sich der Schaden auf rund 85.000 Euro.

Aufgrund der vielen Schäden erhebt die Wohngebäudeversicherung mittlerweile einen hohen Selbstbehalt von 7.500 Euro pro Fall. Dieser und die Kosten für die Beseitigung von Schäden, die die Versicherung nicht übernimmt, werden auf die Eigentümergesellschaft umgelegt – auch dann, wenn der Schaden nicht im Eigentum passiert ist.

Die Besitzerin der Gewerbefläche wehrt sich dagegen. Denn bei ihr gab es bisher keine Schäden durch Leitungswasser. Sie will daher keine Kosten für Schäden in den Wohnungen tragen, zu denen sie keinen Zugang hat.

Die Gewerbefläche ist fast 1.000 Quadratmeter groß. Aufgrund der Fläche muss die Klägerin einen verhältnismäßig hohen Anteil der Kosten tragen.

BGH-Urteil angekündigt: Kostenteilung könnte rechtens sein

In den Vorinstanzen hatte die Eigentümerin der Gewerbeflächen bisher keinen Erfolg. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht „ist der Ansicht, der Klägerin steht ein Anspruch auf eine gerichtliche Beschlussersetzung nicht zu. Für Schäden am Gemeinschaftseigentum müsse insgesamt die Gemeinschaft aufkommen“, teilt der Bundesgerichthof in einer Terminankündigung mit.

Auch wenn das endgültige BGH-Urteil noch aussteht, deutet sich eine Tendenz an: Die Richter könnten den Vorinstanzen folgen. Denn durch die Kostenbeteiligung profitieren im Gegenzug alle Parteien von niedrigeren Versicherungsbeiträgen, teilte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner mit.