Wenn der Haussegen schief hängt Abmahnung vom Vermieter: Rechtmäßigkeit und die beste Vorgehensweise

Hältst du dich als Mieter nicht an die Regeln im Mietvertrag, droht eine Abmahnung von deinem Vermieter. Nicht immer ist der Abmahnende im Recht und du musst dich nicht mit jedem Abmahnschreiben abfinden. Wir erklären, welche Rechte du hast und wie du dich wehrst.

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Abmahnung erhalten?

Das ist zu tun, wenn der Vermieter abmahnt

Vermieter und Mieter können bei Fehlverhalten der anderen Partei eine Abmahnung erteilen. Meist sind es jedoch die Vermieter, die abmahnen und ihre Mieter dadurch nicht selten vor den Kopf stoßen. Es gibt zahlreiche Gründe für eine Abmahnung und eine solche Verwarnung ebnet den Weg zu einer fristlosen Kündigung.

Wann ist eine Abmahnung vom Vermieter gerechtfertigt? Welche Form muss sie haben und welche Konsequenzen drohen? Wir zeigen dir, wie du vorgehen solltest, wenn du abgemahnt wirst und wann Hilfe vom Anwalt unverzichtbar ist. Außerdem erklären wir dir, warum du mit einer Rechtsschutzversicherung auf der sicheren Seite bist.

  1. Eine Abmahnung vom Vermieter ist eine Warnung und eine Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten zu ändern oder verursachte Schäden am Mietobjekt zu beseitigen.
  2. Zu den häufigen Abmahngründen zählen Lärmbelästigung, Mietrückstände und unerlaubte Tierhaltung.
  3. Wer abgemahnt wird, muss zunächst keine Konsequenzen fürchten. Kommt das beanstandete Verhalten wieder vor, kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags die Folge sein.
  4. Droht die Lage zu eskalieren und es steht eine Kündigung oder gar eine Räumungsklage im Raum, solltest du dich an einen Anwalt wenden. Am besten bist du mit einer Rechtsschutzversicherung beraten, mit der du hohe Anwalts- und Gerichtskosten vermeidest.

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Droht die Kündigung?

01. Was eine Abmahnung vom Vermieter bedeutet

Bekommst du eine Abmahnung von deinem Vermieter, bedeutet es, dass er dich auf ein Fehlverhalten aufmerksam machen will und von dir erwartet, dass dieses Verhalten zukünftig nicht mehr vorkommt. Es handelt sich um eine Art Warnfunktion, die dem Empfänger signalisiert, dass im Wiederholungsfall bestimmte Konsequenzen drohen – im Mietrecht ist es in der Regel die Kündigung des Mietverhältnisses.

Eine Abmahnung ist außerdem nach §543 BGB die gesetzlich vorgeschriebene Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Meist erhalten Mieter eine Abmahnung in schriftlicher Form. Es ist möglich, eine Abmahnung auch mündlich auszusprechen, allerdings lässt sie sich später schlechter beweisen. Eine Abmahnung reicht übrigens aus, bevor ein Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen darf.

Anforderungen an das Abmahnschreiben

02. Diese Form muss eine Abmahnung haben

Eine schriftliche Abmahnung kann nicht einfach eine beliebige Form haben. Soll das Schreiben rechtsgültig sein, muss es gewisse Anforderungen erfüllen:

  • Aus dem Inhalt der Abmahnung muss eindeutig hervorgehen, welcher Vertragsverstoß dem Abgemahnten zur Last gelegt wird.
  • In ein Abmahnschreiben gehört außerdem die Aufforderung, eine Besserung herbeizuführen. Es sollte darüber hinaus eine Frist enthalten sein, bis zu deren
  • Ablauf der Abgemahnte eine Änderung des Verhaltens herbeiführen muss.
  • Der Vermieter muss außerdem auf die Konsequenzen hinweisen, die bei Nichtbefolgung zu erwarten sind.
  • Nicht fehlen darf des Weiteren eine Unterschrift des Vermieters.

Bist du dir nicht sicher, ob eine Abmahnung Rechtsgültigkeit hat, wende dich an einen Anwalt und lasse dich beraten. Der Rechtsexperte wird dir eine Ersteinschätzung bieten und mit dir die Möglichkeiten für die weitere Vorgehensweise besprechen.

Willkürlich abmahnen nicht erlaubt

03. Diese Gründe rechtfertigen eine Abmahnung vom Vermieter

Eine Abmahnung ist nur dann rechtmäßig, wenn der Mieter zweifelsfrei gegen die Regeln im Mietvertrag verstößt. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht willkürlich Abmahnungen erteilen kann und sie eindeutig begründen muss. Zu den häufigen Abmahnungsgründen zählen im Mietrecht die folgenden:

Manchmal braucht es keine Abmahnung, bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird. Dies ist nicht nur der Fall, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Auch wenn der Mieter den Vermieter körperlich angreift, ist keine Verwarnung notwendig. Eine fristlose Mietvertragskündigung ist außerdem dann gerechtfertigt, wenn der Mieter deutlich macht, dass er nicht vorhat, sein Verhalten zu ändern oder von ihm verursachte Schäden in der Wohnung zu beheben.

Gelbe Karte für den Vermieter

04. Auch Mieter können abmahnen

Nicht immer ist nur der Vermieter berechtigt, eine Abmahnung zu erteilen. Der Mieter hat natürlich ebenfalls Rechte und muss nicht jedes Verhalten seitens des Vermieters hinnehmen. Für eine Abmahnung an den Vermieter gelten formal die gleichen Vorgaben wie für Abmahnungen an Mieter.

Zu den Abmahngründen gehören Mängel in der Wohnung wie Schimmel, kaputte Eingangstür, nicht funktionierende Heizkörper oder defekte Fenster. Betritt der Vermieter unerlaubt die Wohnung des Mieters, ist dies ebenfalls ein Grund für eine Abmahnung. Kümmert sich der Vermieter nicht um die Mängel oder ändert sein Fehlverhalten nicht, kann der Mieter mit Mietminderung oder fristloser Kündigung des Mietvertrags drohen.

Deine Handlungsoptionen

05. Das kannst du bei einer Abmahnung tun

Eine Abmahnung vom Vermieter kannst du leider nicht zurückweisen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) besteht seitens des Mieters kein Recht darauf, die Rücknahme oder einen Widerruf der Abmahnung zu verlangen. Die gute Nachricht ist: Die Ermahnung stellt für den Vermieter keinen Beweisvorteil dar. Sollte wegen des abgemahnten Grundes später eine Kündigung folgen, muss dieser das dem Mieter zur Last gelegte Verhalten zunächst beweisen.

Ist die Abmahnung unberechtigt, hast du die Möglichkeit, eine Gegendarstellung zu formulieren, um sie im Falle eines Rechtsstreits parat zu haben. Außerdem besteht die Option einer Feststellungsklage. Das Gericht prüft in diesem Fall den Streitpunkt und entscheidet entsprechend. Es ist grundsätzlich ratsam, Beweise zu sammeln, um das abgemahnte Verhalten zu widerlegen.

Deine Handlungsoptionen

06. Rechtsschutzversicherung abschließen und auf der sicheren Seite sein

Lässt sich der Sachverhalt nicht klären und du bekommst eine fristlose Kündigung oder der Vermieter reicht eine Klage ein, solltest du dich unbedingt um einen kompetenten Rechtsbeistand kümmern. Ein Fachanwalt kennt die Rechtsverhältnisse und kann dich beraten sowie gegebenenfalls vor Gericht vertreten. Allerdings kosten Anwälte viel Geld, das nicht jeder auf der hohen Kante hat.

Hier kommt die Rechtsschutzversicherung (RSV) ins Spiel. Suche dir einen Versicherungstarif aus, der den Mietrechtsschutz als Baustein enthält und spare viel Geld. Die Versicherung übernimmt unter anderem die Gebühren für anwaltliche Beratung, die Gerichtskosten und die Kosten für Gutachten und Sachverständige. Informiere dich über die besten RSV-Tarife und wähle ein Versicherungsangebot, das perfekt zu deinen Vorstellungen passt. Wir sind dir gerne dabei behilflich.

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Wir behalten deine Daten für uns, versprochen.

Zuletzt aktualisiert am: 25.01.2023

Autor des Beitrags

Anja
Expertin für Rechtsschutzversicherungen