Baupfusch Sei beim Projekt Eigenheim gegen Baumängel gewappnet.

Beim Hausbau oder bei der Sanierung deines Hauses kannst du sicherlich keinen Baupfusch gebrauchen. Damit rechnen musst du allerdings. Denn heutzutage geht doch schnell mal etwas schief. Das können kleine Mängel unter 500 Euro sein – oder auch ein schwerwiegender Fehler von über 25.000 Euro. Um Bauschäden zu erkennen und diese anzuzeigen, setzt du am besten auf Sachverständige und Baurechtler.

Kurze Zusammenfassung

Das Wichtigste zum Baupfusch kurz & knapp

Als Bauherr willst du dich darauf verlassen können, dass die Arbeiten an deinem Haus wie vereinbart durchgeführt werden. Doch im Internet liest man reihenweise von Fällen, in denen beispielsweise falsche Materialien benutzt wurden oder Handwerkerarbeiten unsauber erledigt worden sind. Dies zeigt: Baupfusch ist leider keine Seltenheit. Daher ist es sehr wichtig, dass du diesen erkennst und die Beseitigung einforderst – notfalls vor Gericht.

Vier Fakten zum Baupfusch:

  1. Immer dann, wenn Arbeiten oder Materialien nicht wie vertraglich vereinbart sind, ist die Rede von einem Baumangel.
  2. Das Risiko Baupfusch kannst du mit einem möglichst guten Bauvertrag senken.
  3. Lass Bauabschnitte von einem Sachverständigen abnehmen, sodass keine Baufehler übersehen werden.
  4. Je nach Rechtsgrundlage kannst du Baumängel binnen fünf Jahre anzeigen und mit einer Mangelbeseitigungs- oder Gewährleistungsklage reagieren.

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Ab wann redet man eigentlich von Baupfusch?

Was ist unter einem Baumangel zu verstehen?

Ein undichtes Dach, eine schiefe Tür, Risse in den Wänden, Feuchtigkeit im Keller – fallen dir diese Punkte in deinem neu gebauten Eigenheim auf, liegt wahrscheinlich Baupfusch vor. Von einem Baumangel ist immer dann die Rede, wenn der Zustand deines Hauses vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Das bedeutet einerseits, dass die Leistungen oder das Material nicht mit den im Vertrag genannten Punkten zusammenpassen. Andererseits haben Handwerker Leistungen mangelhaft ausgeführt.

Beim Baupfusch geht es also um Baumängel, aus denen sich ein Bauschaden entwickeln kann. Ist beispielsweise eine Dichtung falsch angebracht, kann dieser Mangel zu Feuchtigkeit in den Wänden führen, was wiederum den Bauschaden Schimmel zur Konsequenz haben kann.

Die Ursachen für einen Baupfusch sind unterschiedlicher Natur. Meist lassen sie sich auf zwei wesentliche Faktoren herunterbrechen:

  • Zeitdruck
  • Fehler in der Organisation und Koordination der Baustelle

Etwa jeder dritte Baupfusch wird vor Gericht verhandelt. Laut dem Bauherren-Schutzbund e.V. lag die mittlere Schadenshöhe von Baumängeln zwischen 2017 und 2021 bei rund 23.000 Euro. Der Streitwert betrug in diesem Zeitraum im Schnitt 76.500 Euro. Mehr als 50 Prozent der Schadensfälle betrafen Forderungshöhen unter 20.000 Euro, knapp ein Drittel bis 100.000 Euro.

Baumängel erkennen und dagegen vorgehen

Wie kannst du Baupfusch vermeiden?

Sollte es bei deinem Hausbau keinen Mangel geben, kannst du dich als Bauherr sehr glücklich schätzen. Denn in der Regel läuft immer etwas schief. Wenn du deinen Bauvertrag vor Unterzeichnung aber genau prüfst, kannst du zumindest die Wahrscheinlichkeit von Baupfusch senken. Achte zum Beispiel darauf, dass

  • Sicherheitsleistungen der Firma sowie
  • Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung festgehalten sind,
  • Regelungen zur Vertragsstrafe getroffen wurden und
  • eine förmliche Abnahme vereinbart ist.

Tipp: Den Bauvertrag kannst du von einer Verbraucherzentrale prüfen lassen. Häufig stehen die Experten auch bei Fragen rund um die Gewährleistung von Baumängeln bereit.

Wenn du sichergehen und dich bei der Abnahme nicht auf deine fachfremde Ersteinschätzung verlassen willst, lass dich von einem Gutachter begleiten. Dieser kostet zwar ein paar hundert Euro. Dies ist aber immer noch besser als erst Monate oder Jahre später Bauschäden zu entdecken und zu beheben oder mit der Baufirma über diese zu streiten.

Alternativ kannst du von Baubeginn an einen Bausachverständigen oder Architekten für die gesamte Bauphase als Bauleiter beauftragen. Dieser ist mit rund 1,5 Prozent bis 3 Prozent der Bausumme deutlich teurer als ein Gutachter, der nur bei der förmlichen Abnahme dabei ist.

Wie lange kannst du Baupfusch rügen?

Baupfusch anzeigen: Das musst du tun

Generell gilt laut Paragraf 633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): „Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Abhängig von der Rechtsgrundlage, auf der der Bauvertrag fußt, variiert die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens:

  • Ist das BGB Grundlage, liegt die Frist bei fünf Jahren, bis zu der du als Bauherr Baumängel anzeigen und den Verursacher zur Behebung auffordern kannst.
  • Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Grundlage, liegt die Gewährleistungsfrist bei vier Jahren. Achtung: Für Unternehmen sind es nur zwei Jahre.

Die Frist beginnt mit der Abnahme der Bauleistung. Du bist dabei in der Beweispflicht und musst nachweisen, dass der Baumangel durch die Baufirma oder den Handwerker verursacht wurde.

Das Baurecht sieht zudem einen besonderen Schutz vor, wenn dir das Bauunternehmen wissentlich Baumängel verschweigt. Dann liegt die Frist zwar nur bei drei Jahren. Sie beginnt jedoch erst ab dem Zeitpunkt, an dem du den Baupfusch aufgedeckt hast. Allerdings gilt auch hier die Beweispflicht und du musst belegen, dass dir der Mangel verschwiegen wurde.

Diese Optionen hast du bei Baupfusch

Fallen dir Mängel auf, erstellst du eine Mängelrüge. Sie wird auch als Mängelanzeige oder Baumangelrüge bezeichnet. In dieser listest du die mangelhaften Arbeiten auf, belegst diese mit Fotos und Videos und forderst den Verursacher mit Fristsetzung auf, die Baumängel zu beheben. In der Regel gelten 14 Tage Frist als angemessen. Die Rüge verschickst du am besten per Einschreiben. Wichtig: Die Mängelanzeige muss schriftlich erfolgen.

Bei Nichtbeseitigung der Schäden kannst du einen Teil der offenen Rechnung einbehalten. Ehe du über weitere rechtliche Schritte nachdenkst, setzt du dem Unternehmen eine weitere 14-tägige Frist. Passiert erneut nichts, hast du verschiedene Optionen:

  • Schadenersatzforderung
  • Selbstvornahme: Du beauftragst ein anderes Unternehmen für die Behebung des Baupfuschs und stellst dem Verursacher die Kosten in Rechnung
  • Minderung: Du senkst den vereinbarten Baupreis
  • Vertragsrücktritt

Juristisch gesehen hast du die Wahl zwischen einer Mängelbeseitigungsklage, um die Mängel beheben zu lassen, und einer Gewährleistungsklage, mit der du entweder einen Schadensersatz, eine Minderung oder einen Vertragsrücktritt einklagst.

Bedenke: Ein Baurechtsprozess ist langwierig. Mitunter kann er mehrere Jahre dauern, mit entsprechenden Kosten für dich. Lass daher von deinem Anwalt prüfen, ob eine außergerichtliche Einigung über eine Schlichtung oder Mediation möglich ist. Sie ist günstiger und vor allem nervenschonender.

Wie hoch die Anwalts- und Gerichtskosten sind, hängt wesentlich vom Streitwert ab – also vom Geld, was für die Nachbesserung anfallen würde. Ist der Streitwert vergleichsweise niedrig, rechnen Anwälte in der Regel nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz ab. Je höher die Summe allerdings ist, desto eher gehen die Baurechtler dazu über, ihre Leistungen über einen Stundensatz abzurechnen.

Auch die Kosten für Sachverständige solltest du nicht unterschätzen. Ohne ihre Gutachten wirst du kaum auskommen, insbesondere wenn ein Gericht hinzugezogen wird.

Prüfe, ob das sogenannte selbstständige Beweisverfahren für dich eine Option ist. Dieses musst du vor Gericht beantragen. Es ist dem eigentlichen Verfahren vorgeschaltet und dient dazu, mittels Sachverständigen Beweise zu sichern. Diese Tatsachenfeststellung hilft auch dabei, die Kosten für die Mängelbeseitigung festzulegen, wonach sich wiederum der Streitwert richtet.

Anja
Anja
Expertin für Rechtsschutzversicherungen

Gegen Baupfusch mit Anwalt vorgehen: Welche Versicherung zahlt?

Die Kosten einer gerichtlichen Auseinandersetzung kannst du entweder über eine Rechtsschutzversicherung absichern. Der entsprechende Bauherren-Rechtsschutz ist Teil des Privatrechtsschutzes.

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Alternativ kannst du eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung oder kombiniert mit einer anderen Versicherung, etwa Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht oder Gebäudeversicherung, abschließen.

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Zuletzt aktualisiert am: 26.01.2023

Autor des Beitrags

Anja
Expertin für Rechtsschutzversicherungen